联商专栏：金九银十上海进入疯狂的开业模式，几大不得不看的重量级购物中心集体开业，港汇恒隆广场北座、上海世茂广场、LuOne凯德晶萃广场、LCM置汇旭辉广场等重点存量改造项目与新项目依次启幕，令《联商网》上海商业情报专栏小编忙得不亦乐乎。本期先为大家带来港汇恒隆广场北座篇。

继先前横跨2层楼39级的大台阶拆除引发全城疯狂怀旧与热议，堪称徐家汇桥头堡的港汇恒隆广场北座历经一年多的闭关淬炼，各大品牌终于在9月初陆续开业并获得广泛关注。

上海港汇恒隆广场作为上海第一座大型都会Mall，于1999年底开业，从此带动徐家汇由偏居内环西南的区级商圈一路晋级至市级商圈，同时带动上海商业从百货公司时代渐渐向Mall时代转变。

20年来上海拥有了200余家各种类型的购物中心，市级商圈都会型购物中心、区级商圈区域型购物中心与社区购物中心交叉火力全开，光西南区域叫得上号的购物中心就达到了30来家。激烈的竞争态势下，需要更精准的定位、差异化的运营和更强大的导流及运营能力，港汇恒隆北座改造换血后奏出了第一乐章。

北座棱角鲜明 后现代装饰感十足

《联商网》上海商业情报官日前实地探访港汇，北座新空间的扶梯、包柱、服务台、天花与照明灯具等各处细节均棱角鲜明，后现代装饰感十足，带有艺术装饰的中庭彻底打破原有界限与束缚，与主楼浑然天成融为统一的整体，格局与品位让人无法联想起原先沉闷的模样，颠覆性的视觉感官效果令人惊喜不已，改造设计师的功力与港汇团队的执行力水准可见一斑。

蓄势待发满载众多首店、潮店、概念店盛大回归，其中北座率先迎客亮点众多，lululemon港汇新概念店为亚太区第一家F&B体验店、上海面积最大的lululemon店铺，Lady M在上海面积最大的门店港汇店，喜茶全新店型HEYTEA LAB等吸引了众多目光。

此外，The Butchers Club全新PRIME级概念店由世界厨艺大赛亚太地区冠军师徒联手打造，香港米其林推荐的DNA龙面馆全国首店、PLAY LOUNGE新概念全国首店、UNOde50全国首店、PESERICO上海首店、LeTAO Café全国新概念首店、KIPLING全球新概念首店、法国时尚童装品牌IKKS上海首店等极具代表性的品牌也让港汇北座的全新亮相熠熠生辉。

北座更多精致的围挡剧透了新一轮的开业动态，诸如UNDEFEATED全国首店&潮牌概念店、CHIN CHIN THAI CUISINE上海首店等。

继北座商户陆续迎客的同时，主楼的工程改造升级与品牌调整也在紧锣密鼓地进行中，其中1层Tiffany、GUCCI、Bottega Veneta 已经移位，大台阶让出的空间毫无疑问将引入超重量级大牌的旗舰店，具体哪些新品牌将赶上明年港汇恒隆广场20周年大庆引人期盼。

不止是翻天覆地 更是脱胎换骨

北座的天地墙乃至外装与品牌租户都已焕然一新，可谓翻天覆地，但这还并非改造的关键所在。由于身为上海首个大型购物中心，当时消防法规限制大盒子的宽度，故而增加了可让消防车通行的户外餐饮街，北座此番成败关键在于客流导流能力的提升，即彻底打通主楼与北座，即实现动线与通路的脱胎换骨。

从富安百货到港汇新翼再到如今的港汇北座，名字称呼改变的背后，更折射了定位的改变。1999年末开业之初引入富安百货目的主要在于，满足徐家汇西南侧一号线闵行段居民对年轻时尚百货的需求。

5年后港汇广场通过不懈努力突破了当时极其强势的两大知名百货的联手封杀，由培育期步入客流持续增长品牌级数不断提高的成长期，2004年底富安百货租约到期撤离，改造升级为云集大量时尚品牌与儿童亲子业态的新潮尚空间。

原新翼在空间环境和品牌组合上都较之于富安百货时期大有改善，但其存在的严重动线硬伤却始终无法得以根治，彼时其1楼只有1扇大门及扶梯边的局促空间，1楼的商场空间及商城路大门却被历史原因导致的独立美食城所占据，客流巨大的徐家汇地铁站与B1楼Olé超市由于缺乏B1至1楼的扶梯而平白失去了为新翼导流作用。4楼至5楼餐饮空间、6楼永华影院的扶梯同样不够醒目。导致其明明占据B1至6楼共7个楼面，却实际仅有2至4楼三个楼面隐秘的独立王国，或者说只有一处通路的孤岛。非港汇熟客即便知道新翼也往往不得其门而入。此番改造最大的难点和最大的突破点就是要解除以往的硬件制约。

2018年金秋，历经1年多的工程改造，北座不仅外观与室内天地墙都翻天覆地彻底令人眼目一新，最大也是最关键的蜕变在于北座终于通过架设双向立体连廊，且将来更可连通整个徐家汇的天桥系统，地面地下打通，首度启用恭城路大门及室外空间，令人惊喜地打通了1至5楼华丽通透的新中庭，开启了与主楼与9号线徐家汇地铁站与B1楼Olé超市的多重通道，使之成为多首层商业空间的同时，更打通了该空间的客流动线、品牌级数升级与坪效升级的通道。打通任督两脉动线硬伤又如虎添翼赢得众多重量级品牌积极入驻加持的港汇北座，更可首度真正获得品牌与业态优化及软硬件改良的加成效应。

客流导流能力骤增350%

购物中心充分竞争时代，得客流者得天下，由本表可见北座导流能力比改造之前骤然提升3.5倍！

港汇北座的新连廊被设计成2层近10米高挑空，全透明玻璃采光的通透室内空间。这些宽度约15米的空间将在未来港汇丰富多彩的艺术、文化、跨界、亲子和其他互动活动中扮演重要角色。

例如与潮流儿童品牌合作，打造考古实验室，将恐龙化石、史前生物模型悬挂在连廊内，孩子们穿梭其间感受置身于博物馆内的新奇体验。类似的艺术人文空间氛围打造，不仅提升了场景与话题热点，更活跃了主楼与北座之间的动线。可以想见丰富的商场营销活动将在未来串联起主楼与北座的客流。据悉，连廊至今已经登场多家品牌快闪店活动，其中包括：Petit Bateau、Kidsland、Mitti。

就商业规模而言，港汇北座大致相当于k11、浦东嘉里城、人广来福士、芮欧等知名的魔都小而美项目，就业态组合而言，同时拥有电影院和精品超市两大主力店的港汇北座更甚于前者。值得一提的是，为了保障北座人气，港汇刻意先行启动主力店的升级改造工程，B1楼Olé精品超市与6楼上影永华影城已经分别率先升级改造为沪上最具食尚潮流的顶级人气超市与影音效果最佳的高端影城。港汇恒隆广场平添北座百余家时尚品牌，港汇恒隆广场的整体威力与爆发力可以想见，势必蝉联上海西南地区购物中心首席。

升级为偏年轻时尚潮流MALL的北座联袂大步向奢华MALL升级中的主楼，珠联璧合，也可独挡一面。港汇恒隆广场首度真正得以全面发挥13万平方米商业空间每一寸的作用，与iapm、ifc等大型标杆购物中心竞争过程中赢得宝贵的先机。

原新翼从原先港汇恒隆广场主楼的补充，到如今无论客流动线还是品牌级数还是内外装饰都焕然一新，目前北座引入的品牌既有首店潮尚品牌，更有众望所归的新概念店或网红品牌，新空间整体定位探班之后觉得偏向于iapm、新天地的年轻潮尚，从笔者朋友圈的反映来看，港汇北座开始吸引徐家汇以东的客流，很多市区朋友们已迫不及待准备拔草或组团商业考察。

北座凤凰涅槃跃升为港汇恒隆广场不可或缺的一部分背后，是细节的弹性考量、前瞻性的匠心思考、不惜代价的人力与资本投入。例如港汇恒隆广场的中庭顶部直径达34米，地铁通道宽达8米，本次改造投入的时间与资金成本，均数倍于同期商场标准，都成为了港汇恒隆广场历经二十年却历久弥新永立潮头的关键因素，也为其在变化多端的商业地产领域积聚新一轮爆发力和留出无限的可能。

港汇恒隆广场从2017年初启动改造到2019年计划完工，北座的脱胎换骨式改造是整座商场调整方向的缩影，主楼未来也将不断引入更具影响力的国际品牌，将增加各种体验型业态，并同步优化商场的软硬件。

（来源：联商高级顾问团成员 郭歆晔）