联商网专栏：上海商圈演变历程按照时间来划分，基本可以划分为7大阶段。

1、开埠前的上海唯一商圈——城隍庙(现豫园商城)

2、20世纪二三十年代，十里洋场，百货商场主角登场

二战前亚洲最繁华的商业中心——南京东路(大马路)

3、7080年代：四街，百货商场延续垄断地位

4、90年代中后期：四街四城，百货业持续欣欣向荣

5、2001-2010年：十大市级商业中心，众多购物中心度过培育期，多商圈格局真正形成

6、2011年至2015：扩展至15大市级商圈，大型购物中心遍地开花并取代百货的霸主地位

7、2015年：城郊及远郊购物中心升幅显著，街铺一地鸡毛，传统市中心商圈格局彻底打乱

第一个阶段是开埠前的上海唯一商圈：城隍庙。

1843年上海开埠以前，城隍庙是上海民众唯一的游乐之处。直到1992年豫园旅游商城扩建开业，城隍庙成为民俗、小吃、旅游热地，但目前本市市民通常只在豫园购买黄金制品，平时多为外地游客。

复星集团投资67亿元14万平方米的豫园二期豫泰确诚商业广场将致力于从高度，宽度与深度三个维度来对豫园完成全面升级，计划2019年9月开业。

在高度上，致力将豫园一期升级为“最中国”的传统文化标签，豫园二期致力于打造“最世界”的时尚文化，将传统的文化做得更为时尚，世界的内容更为中国化。在最上海、最中国、最世界的地方，打造一个世界级的快乐时尚的城市名片。

在宽度上，豫园二期地处黄浦区文脉、商脉的核心位置，加上黄浦区现在推出的旧城改造计划，豫园商城希望借势抓紧发展，使豫园二期作为承上启下的枢纽。以快乐时尚产业作为豫园二期的破题点，帮助豫园一期完成腾笼换鸟，将豫园一期和二期，充分联动、提升和有效互补，形成“大豫园”。并进一步辐射整个外滩地区，连接外滩金融中心这样全世界的地标性项目，深化豫园核心圈的中央文化旅游的功能。

在深度上，豫园二期项目希望通过商旅文的联动、复星快乐时尚核心引擎的拉动，将诸如太阳马戏团这样的国际性标杆资源引入，以创造性的手法引入Studio8为代表的好莱坞影视资源，以亚特兰蒂斯为代表的海洋主题元素，对豫园的业态及功能进行全面丰富和升级。在引入更加丰富的全球资源时，注重与本地项目进行有效嫁接，为消费者带来更为多元化的快乐时尚的体验。

第二个阶段是20世纪二三十年代的南京东路(大马路)。

1843年，上海开埠，外国金融财团先在外滩建立起金融区，后又沿着当时被称为“派克弄Park Lane”的东西向“大马路”发展商业。经过不断的发展，英租界南京路沿线成为上海市的第一商业中心，法租界淮海中路、华界城隍庙、日租界四川北路则堪称当时的上海主要商业副中心，但繁华度完全不可相比。

随着外资四大杂货公司——泰兴(连卡佛百货前身)、惠罗、汇司、福利，以及中山籍华侨投资的四大环球百货公司——永安、先施、新新、大新的先后传奇般地崛起，南京东路遂成为上海乃至当时全亚洲最热闹、最繁华的商业大街。南京路东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇处，横贯上海市区中心。全长5.5公里，分为南京东路和南京西路两段。民国时期摩登欧化的南京路已是闻名海内外的“十里洋场”。直至目前，南京东路外来游客数量虽然超过了本市市民，全市最高端的商场也不再汇聚于此，但南京东路仍然是全市客流量最大总业绩最高的商圈。

Ps：值得一提的是，当年的四大百货即已具备了现代购物中心的许多体验业态，餐厅、酒楼、剧场、屋顶乐园、自动扶梯。当年的南京路周围更是汇集了大量剧场、影院、跑马场、宾馆、酒店、金融机构，已经显现现代商圈的雏形。

第三个阶段是7080年代的四街，百货商场延续垄断地位。

1992年之前的上海四大市级商业中心是四条商业街——南京东路、淮海中路、四川北路、西藏中路(与南京东路融为一体)。(南京西路当时尚未崛起，商业仅局限在静安寺区级商业中心)。

人口高度集中在内环内，自行车和公交车是主要交通工具，逛街压马路是当时的休闲生活方式。

当时圈型的商圈及超市卖场尚未出现，购物中心更无从谈起，各个商圈大大小小的国营百货商厦是当时上海乃至大陆最大的商业建筑，既引领了时尚潮流，更标志着各大商业街繁荣度。因此，百货商厦最多的南京东路是上海商业的绝对王者，雅致的淮海中路紧随其后。内环周边商业落后，内环外更是不用谈。

1992年全国业绩最高的三大百货商场业绩，南京东路的第一百货和华联商厦包揽全国冠亚军，10亿以上的销售额，即便在物价、租金、人工猛涨几乎十倍后的今天，当时的坪效仍然位居前列。

1995年外资百货迅速增加(伊势丹瑞兴先施巴黎春天太平洋八佰伴中兴百盛)业绩两级分化，家乐福易初莲花乐购等外资大卖场火速登陆的同时，市区两级国营百货的业绩也达到历史巅峰期并于次年遭遇拐点。

上海百货商业在转换经营机制的同时，商业设施和购物环境也有显著改善。至1995年，建成开业的大型百货商店营业面积在5000平方米以上的有32家，连同1990年前的11家，共计43户，营业额占全行业的52%。1995年底，上海百货商业营业面积总计74.8万平方米(占全市商业营业面积884万平方米的8.5%)，为1990年的7.15倍，网点1076个(未参加百货行业协会的不在内)。

全市百货行业零售额近年来持续上升，1990年销售33.81亿元，到1995年销售额达262亿元，为1990年的7.75倍，占上海全年社会消费品零售总额970亿元的27%(1990年仅占10.17%)。1995年，百货零售业从业人员60090人，人均年销售额43.6万元;与营业面积74.8万平方米相比，平均每一平方米销售额3.5万元。

1995年百货行业年度销售额超过二亿元的企业名单(49家行业协会成员+部分外资百货)

▼三十年河东三十年河西，如今超过半数已经停业

第四个阶段是90年代中后期：四街四城 百货业持续欣欣向荣。

太平洋、八佰伴、巴黎春天、伊势丹、百盛等新型外资百货冲击原来的精品商厦、华侨、益民、九百等中小型国营百货。

1993年前后，上海地铁出现，大量新式公寓出现在内中环间，人口外扩，陆家嘴和南京西路两大新CBD出现，购物中心开始步入启蒙布局期。

市级商业中心由原四街南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路(替代西藏中路)，扩展至徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城四大新圈型商圈。商圈分流现象开设出现，徐家汇、浦东新上海商业城凭借太平洋百货、东方商厦、八佰伴强势崛起，南京东路借助于第一百货和新世界城仍保住了上海第一商业街地位，但南京西路凭借梅龙镇广场和恒隆广场等新型高端购物中心后发制人，多商圈格局初步显现。

至新世纪初期，形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、组团式的商业布局新世纪初期，形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、组团式的商业布局。

TIPS：当时，南京东路突出发展购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等综合经营功能;四川北路以品牌专卖和大众消费为主;徐家汇商城以多层次多样化经营为特色，发展购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、万国餐饮等;淮海中路的定位基本和南京西路相似;新上海商业城、新客站不夜城依托区位优势，加快周边地区商业设施配套建设，形成新型商圈;豫园商城则突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。

(当时量化指标为商业街长度一般在1200米以上，或商业集聚在25公顷的区域范围内，客流量在50万，基本商业面积为30万平方米)

第五个阶段是2001-2010年：十大市级商业中心 众多购物中心度过培育期，多商圈格局真正形成。

原先不被看好的商圈，随着初期惨淡运营的港汇、正大、新天地、龙之梦、大宁、五角场万达先后成功而成功升级

地铁线路逐渐成网络化，私家车日益增加，公交车及自行车出行比率降低，中外环间迅速城市化，人口加速外流，市中心人口密度降低，购物中心大量兴建，市中心商圈被新兴商圈分流的效应日渐明显，但大型百货商场凭借折扣优势仍占有一定市场。

上海在南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城8个市级商圈的基础上，江湾五角场和中山公园商圈借助于五角场万达、百联又一城、龙之梦三大购物中心升级为市级商圈。市级商圈的数量达到10个，建成24个区域商业中心、10个特色功能区、20条风情专业街以及40多个新型社区商业中心，形成“多中心、集聚型、超广域、网络状”的新商业布局体系。

第六个阶段是2011年至2015：扩展至15大市级商圈 大型购物中心遍地开花并取代百货的霸主地位。

深化发展阶段。随着上海城市化进程及地铁网络的加速，商圈分布由中心城区向郊区新城辐射。私家车比例日渐提高，居民消费方式多元化(旅游、教育、医疗养生费用、房地产投资占比日益上升)，就近消费体验消费渐成主流，大型一站式购物中心及奥特莱斯发展迅猛，压马路逛街不再主流，融社交、体验、娱乐、教育于一体的生活方式中心大行其道，传统百货商场无论硬件设施还是内容都不再具有优势而逐渐式微(导致原先拥有百货优势的淮海中路和四川北路能级及辐射力下降，仍能保持增长的百货均为超大型的百货购物中心)。虽然全市商业地产总量渐趋过剩，但优质项目供给仍然不足，中外环商圈实力上升。

近年来，上海百货商场平均每年由以往的6家以上下降到如今每年平均2至3家。各类购物中心则由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，生活方式的购物中心已经成为上海商业的绝对主导力量(至少在时间消费上，但服饰百货消费被分流至海外游、网购，且百货仍具有一定优势)。

在已有10个市级商圈的基础上，近年来新增大虹桥商务区、中环、迪士尼三个市级商圈，及大宁(凭借大宁国际商业广场和久光大宁城替换不夜城)和真如两大远期市级商圈，基本形成“市级、地区级、社区级”三级商圈体系，重点商圈集聚辐射能级不断提升。

近期规划形成的13个市级商业中心包括：南京东路、南京西路、四川北路、豫园商城、徐家汇、中环(真北)、淮海中路-新天地、小陆家嘴-张杨路(原新上海商业城)、五角场、中山公园、迪士尼国际旅游度假区、虹桥商务区、新虹桥-天山等商业中心。

近年来，上海商业在形态和能级上都有较大的发展。与“2009版”规划相比，2014新规划有了明显的提升。比如，由于IFC国金中心、正大广场两大购物中心的崛起，这次将原先的张杨路商业中心(新上海商业城)，增改为小陆家嘴-张杨路商业中心;长宁区的虹桥商业中心也由于金虹桥购物中心、南丰城、百盛优客等购物中心而改为新虹桥-天山商业中心。

上海将以“多中心、多层级、网络化”为原则，尤以要形成15个市级商圈，市级商业中心是以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体；商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围，规划商业设施建筑面积不低于50万平方米，商务建筑面积不低于150万平方米；大型商业网点集聚度高，百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的40%以上；服务人口为50万人以上，日客流量达到20万至30万人次左右；交通、市政等基础设施配套完善，公共交通网络便捷。

传统商圈依然强大，南京东路、小陆家嘴-张杨路和南京西路商圈领跑全市。新兴商圈快速崛起，包括五角场、大宁、世博、长宁等后起之秀正在缩小与传统商圈的差距。各大商圈你追我赶，不进则退(进步的如南京西路、五角场、大宁、中山公园、共康，退步的如四川北路、淮海中路、曹家渡，徐家汇则几乎停滞，与各个商圈的历史数据比较)。

15个市级商圈都列出了明确定位。比如，南京东路商业中心，定位为成为具有示范引领作用、集国际知名品牌集聚、新兴业态和模式引领的国际影响力的商业中心;淮海中路商业中心的定位则是建设成为上海体现中西文化交融，具有近代历史风情、欧陆建筑风格、经典时尚高雅特征的综合商业功能区等等。

第七个阶段是2015年：城郊及远郊购物中心升幅显著， 街铺一地鸡毛，传统市中心商圈格局彻底打乱。

近年来，上海百货商场平均每年由以往的5至6家以上下降到如今每年平均2至3家，且每年关停转型的百货店逐年增多。而每年新开业各类购物中心则由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，购物中心已经成为上海商业的绝对主导力量。同时，市中心局部区域出现空心化，以往热门的街铺出现大量空铺且空置期大大延长。

56个地区级商圈，竞争势必日趋激烈，分流反截留。

上海新一轮经济发展打开了城市商业的新天地。未来6年，上海将形成外环线以内规划19个地区级商业中心。其中近期规划17个，包括控江路、打浦桥、共康、长寿、曹家渡、外高桥、北外滩、南方商城、北中环、长风、南外滩、前滩地区、唐镇、世博园区、徐汇滨江地区、御桥地区、虹桥吴中路地区;中远期规划2个，即杨浦滨江地区、苏河湾地区(含不夜城)。

外环外规划37个地区级商业中心，具体为崇明新城地区、崇明老城地区、陈家镇地区、长兴地区、淞宝地区、顾村地区、嘉定老城地区、嘉定新城地区、远香湖地区、南翔地区、青浦老城地区、向阳河—外青松地区、七宝地区、莘庄地区、颛桥—浦江地区、江川地区、国际生态商务区地区、松江新城北区地区、松江老城地区、枫泾地区、金山新城北部地区、滨海地区、环金海湖地区、百联南桥地区、泥城地区、南汇地区(近临港、2个)、惠南镇地区等。与区域总体规划相衔接，规划特别强调，“外环线以外区域重点建设与新城、新市镇相匹配的地区性商业中心和商品流通中心”。

随着真如、虹桥商务区、徐汇滨江、杨浦滨江、苏河湾等商圈的陆续开工建设和投入运营，未来上海市的商圈格局会发生新的变化。

总体来看，传统区级商圈中的老西门、曹家渡等复苏速度较慢，莘庄、七宝、吴中路、南桥、北外滩、苏河湾、徐汇滨江、世博、前滩凭借地段、人口及开发商优势则或有望在将来升级为市级商圈。

继徐家汇、五角场、花木、真如四大内中环城市副中心后，规划虹桥、莘庄、川沙、吴淞四大外环外城市副中心。

TIPS：商业设施总建筑面积不低于30万平方米，商业集聚在不少于8公顷的区域范围内，日均客流量在10万人次以上的综合性商业功能区，被定位为地区级商业中心。

限制商业设施过度建设

值得注意的是，前几年上海商业设施建设过快，2008年至2013年，本市商业面积新增1810万平方米，其中尤以浦东和郊区的商业面积增量明显。2009-2013年，年平均增幅为5.96%。

上海商业网点规划缺乏约束力，导致城市商业供过于求，使得商业同质化现象普遍。本市互联网等线上商业发展迅猛，使得在商业布局规划时不得不考虑对超大型和大型商业网点有所限制。因此新的规划提出，限制超大型和大型商业网点的过度建设，未来6年“年平均增长2.6％-3.6％”，几乎是“拦腰一刀”。

新一轮规划对商业建筑设施提出总量控制、存量优化的原则，注重商业经济质量的特色非常明显。规划提出，“中期2016至2020年，规划商业设施建筑总量控制在7000万-7500万平方米”；上海的商业中心更加强调功能定位、业态配比、品牌引进，特别是要“实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设”。

未来上海将形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系，鼓励发展新业态、新模式、新技术，推进产业高端化、集约化、服务化发展，增强集聚辐射功能，努力提升全球资源配置能力。

未来上海的商业不仅是外延的扩张，更是“内涵”的提升:未来商业将向消费和服务多样化发展，商业网点不仅限于商品买卖，其他如展示、体验、交往、娱乐、教育、休闲等功能将会增加，多元化、个性化经营更加发展，对设施空间载体将产生进一步的需求。

此外，新型社区商业将扮演更加重要的角色。新型社区级商业中心具有多重功能，依据服务人口规模和服务半径，明确不同规模社区商业服务设施的配置标准;同时，合理配置菜市场、超市、便利店、药店、大众餐饮店等必备业态，拓展社区定点服务、预约咨询、上门服务、网订店取和“微生活”、“云社区”等新兴服务模式。在“立体化”的商业服务体系中，上海将变得更为宜居。

购物中心供应量激增，竞争激烈，购物中心业的营业总收入增幅下降。

据上海购物中心协会统计，从过去十年的数据分析可以看出，上海购物中心营业总收入首次仅有个位数增长。去年，上海购物中心营业总收入1379.67亿元，比上年增长7.1％。

上海是外资品牌入华后首选地带，相比于内地其他一些城市，上海的商业市场环境、资源与发展都有相对优越性。2015年，上海统一运营且达标的购物中心共有148家(全市集中性大型商业设施超过200家)，较2014年净增19家。不过，购物中心经营质量并没有与数量同步增长。根据统计，年营业收入在10亿元以上的购物中心仅有35家，占全市已开业购物中心数量的23.6％，营业收入占购物中心营业总收入的71.2％。其中，年营业收入达30亿元以上的10家购物中心，占购物中心营业总收入的1/3。

崇明、青浦、奉贤等远郊地带尚处于潜力城市，有较大成长空间，但大批开发商依然热衷在超负荷运转的中心城区前仆后继。据统计，去年，中心城区新开购物中心73家，面积805.2万平方米；浦东新区31家，面积358.4万平方米。青浦、奉贤、金山、松江等远郊区20家，建筑面积212.4万平方米;崇明县仍处在待建状态。

不仅是购物中心经营出现两极化，在优质商圈中的商业与新城商业成长性上也出现差距。据统计，中心城区购物中心营业收入同比增长3.2%，浦东新区同比增长6.8%，城郊区同比增长5%，远郊区同比增长11.5%(单店基数低且单店总业绩仍落后于市区商场)，高于中心城区购物中心增幅(但最高业绩及坪效最高的高端商场仍集中在核心商圈，建筑规模及总业绩规模最大的购物中心则集中在内环及中环的地铁站附近)。

本图由业内专家王玮据上海购物中心协会数据制作

▼上海历年TOP12商场所属商圈及类型比对

▼上海历年TOP12商场所属商圈及类型比对

2015/2016年度上海店王构成分析

▼上海大大小小购物中心200余家不仅在总数上是百货(50来家)的4倍，且在总业绩店王数量上购物中心也彻底碾压百货，但在坪效上上海百货业整体上仍然大大超过购物中心业。

▼2015/2016年度上海店王商圈分析

▼潜力项目监测

总结

解放前，上海南京东路以摩登四大百货名店名扬全球。此后，南京东路携手西藏中路、淮海中路、四川北路成为上海四大商业街。

90年代初期，随着大量中型百货商厦拨地而起，上海商业格局扩容成为“四街四城”，新增了四个圈形商业城：豫园商城、徐家汇商城、浦东新上海商业城、新客站不夜城。

1991年前后随着大陆首批外资百货(伊势丹、先施、端兴、东方、太平洋、百盛、八佰伴等)，率先登陆沪上，上海再次引领全国商业风尚之先。

97年前后，上海第一个都会型购物中心梅龙镇广场、地区型购物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城几乎同时亮相，购物中心自此开启了漫漫征程。此后，港汇、恒隆、新天地、正大、来福士、百联西郊、大宁、K11、IFC、浦东嘉里城等风格各异的购物中心层出不群，但这些购物中心的先锋开业之初几乎全部不被看好，甚至面临当时优势百货企业的封杀与嘲笑。

伴随购物中心艰难而又蓬勃的发展，上海市级商圈数量进一步猛增，五角场、虹桥、中山公园、中环由区级商圈升级为市级。

上海商业自此己迎来多轮变革，但直至2010年之前，百货店总体还是掌控着沪上商业主动权。

2011年开始，城市外扩加速，购物中心同样加速扩展，百货业则步入下滑通道。

上海的奥特莱斯四处开花，除了百联青浦奥特莱斯业绩勇冠全国外，浦东佛罗伦萨小镇、米格天地、上海国际时尚中心、弈欧来分布于全市。

目前,上海的大中型商业项目的数量己超过200家。商场越来越多，分布越来越密，商场特色日趋重要。商圈分化在所难免，部分以传统中小型百货店为龙头的市级商圈出现衰退，比如淮海路、四川北路。TIPS:目前全上海，目前年销售额超过20亿的百货店只有3家，超过20亿的购物中心则多达十来家。

总而言之，上海商业正呈现多维度多元化发展趋势。一方面，商业竞争日趋激烈，另一方面，特色创新的休憩型型、娱乐性、生活型项目，都有各自生存空间。

在这个百家争鸣、百花齐放，同时也是物竞天择、大浪淘沙的年代。上海商业的中坚力量正厚积薄发积极创新应变(如K11、淮海755、百盛优客、大悦城、大宁国际商业广场、浦东嘉里城、七宝万科)。
（作者系联商网百人计划成员 郭歆晔）