对于地铁上盖购物中心而言，地铁一定程度上提高了其商圈辐射力（尤其是原先交通不便和中高端或大众化定位的商业项目），但却无法彻底改变商圈的性质和基本面。地铁商业物业的发展离不开所依托商圈的各种积淀，地铁商业物业必须依据本商圈特点和自身条件的考量，进行合理且科学的商业规划、商业定位、商业组合、特色塑造等一系列细致的基础工作，争取最大的环境优势与环境兼容性，避免同质化恶性竞争，贴近客群实际需求，展开差异化竞合，才可能将匆匆的过客转化为有效客流，所以地铁商业物业并不一味意味着规模多么大，档次多么高。

　　事实上，各种类型各种规模各种定位的地铁商业物业都不乏成功与失败案例，关键还是依据购物中心的普遍经营原则，根据项目所处商圈的特点（例如商务区、工厂区、大型居住区还是商住混合区等）、站点实际客运量（高/中/低客流站）、商圈人口数量（包括常住人口、办公和就业人口等）和流动量、当地经济环境与社会发展和居民消费能级与结构、商圈文化底蕴、乘客构成类型与特点（例如本站通勤客源流进与流入的构成及潮汐特点、游客数量、通勤高峰期之外客流构成特点-如商务客流情况等、假日客流流向、乘客年龄段构成）、项目竞争者地理位置与交通情况（利用地铁轨交辐射优势争取吸引并巩固次商圈和边缘商圈的客源，防范核心商圈客源被地铁线上其他站点的商业项目吸走而流失，力争在商圈调整和消费力再分配的博弈上获胜）等信息，根据车站类型（商业型站点、商务型站点、居住型站点、商住混合型站点、公共中心型站点--如大型医院、学校、旅游区、行政中心、体育中心、交通枢纽型站点、厂区型站点），进行综合分析研判，细分市场，确定自身项目的科学定位和合理的商业规划与业态组合；积极引入适应乘客和居民需求，提供适销对路的产品和服务的基础上，通过特色卖点塑造和主题行销，延长乘客逗留时间，激发乘客消费的冲动，刺激晚间消费和假日消费，将流动的滚滚客源转化为有效的购买力是成功的前提。

　　下面将香港、上海、北京、深圳、广州等城市不同商圈不同规模的地铁上盖商业物业分类并归纳整理出如下表格。

　　典型地铁上盖购物中心分类表