“山姆店+社区购物中心”，沃尔玛的这个“迟来转变”，或许可以转换为在华的发展新机遇

　　自2009年起，永旺、物美、苏宁、宜家、欧尚等国内外零售商就已将触角伸向中国商业地产，买地自建物业。与它们相比，全球最大的零售商沃尔玛，一直“按兵不动”。

　　直至2014年9月，沃尔玛中国才对外正式宣布，将斥资6亿元在珠海自行开发建设在华的首个社区型购物中心“珠海乐世界”。此举意味着零售巨头沃尔玛在进入中国17年后，终于开始涉足商业地产业务。

　　“山姆牌”社区购物中心

　　沃尔玛亚洲不动产业务负责人夏必得表示，不同于英特宜家和永旺等动辄几千停车位的大型购物中心项目，未来的沃尔玛购物中心将在体量上“弃大选小”，主打社区型购物中心，并全线进攻中国三四线城市。“珠海乐世界”面积约10万平方米，以沃尔玛旗下的山姆会员店为主力店，预计于2016年落成营业。

　　据悉，在沃尔玛购物中心体系中，主力店均由山姆会员商店担当。业内人士认为，这可能为沃尔玛购物中心带来可观的人流量，也会让购物中心不会有太大的招商难题。“因为山姆会员店除了有较强的吸客能力之外，自身还具备了社区购物中心性质。” 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利言道。

　　作为仓储购物商店，山姆会员店与常见的超市业态有很大不同。首先，它的商品数量和种类更为丰富。一家典型的山姆会员店面积一般在20000平方米左右，主营商品约为8000多种，且多为他处无法买到的高端商品、进口商品和自有商品。其次，山姆店的商品比市场价格平均优惠8%以上。山姆会员店不仅有卖场，还设有餐饮、药房、汽车补胎、照片冲印、面包房、眼镜店和花店等便民服务业态和设施，极力打造“一站式购物”，俨然就是一个缩小版的社区购物中心。

　　夏必得表示，“珠海乐世界位于珠海市内非常繁华的地区，有良好的道路交通设施，对于建山姆会员店以服务广大会员而言非常理想。该项目不仅是一个温馨舒适的购物场所，还能带动周边商圈和配套服务产业的发展。”

　　沃尔玛在中国以一线城市的大型商超而知名，但在美国本土，它做得最好的其实是规模较小的社区型商业。

　　“不同于国内购物中心一贯的求大、求品牌，国外购物中心在体验性消费上，也把握得细致到位。他们强调为城市居民提供多功能服务，如在空间打造上，开辟社区剧场，做各式活动、聚会;比如增加生活服务措施：快递、鲜花、小邮局等，与居民日常生活展开互动。应该说，沃尔玛在打造社区型商业方面有比较丰富的经验，这些都会移植到中国的项目当中。”郭增利言道。

　　“此外，对于沃尔玛、宜家等资金实力雄厚的外资零售商来讲，其买地自建除了享受低成本运营优势及自有物业未来升值外，更是为了确保其商业概念和零售理念的完整实现，形成‘我说了算’的独立运营环境。”

　　沃尔玛的新动力

　　自1996年进入中国。到2014年9月之前，谨慎的沃尔玛未在中国涉足地产。与地产沾边的“生意”，仅是万达、深国投等地产公司与其结成战略同盟，以“世界500强入驻”的名义从各地方政府手中拿便宜土地。而作为回报，万达、深国投等给予沃尔玛几乎可忽略不计的极低租金和长达15-20年的租约。

　　近两年，随着华润万家、大润发、永辉等本土零售商的崛起，万达等地产企业对沃尔玛的依赖日渐减弱，后者的强势地位受到挑战。沃尔玛今年财报显示，其中国区市场份额跌至5.7%，被华润万家所赶超。

　　除外部竞争加剧之外，房租的不断上涨已经成为制约很多零售企业发展，甚至是左右其盈利与否的主要因素。对于沃尔玛来讲，廉价租金时代将很快成为历史。

　　面对与日俱增的压力，沃尔玛试图改变自己以找回主动权。就如当下，沃尔玛从未在美国以外地区持有物业，一方面保持轻资产的“专业零售商”定位，同时也为了免受不稳定的政策因素拖累。但中国市场的重要性使沃尔玛不得不做出改变，开始涉足商业地产以求获得新的市场动力。

　　如今，沃尔玛的中国“地产生意”由沃尔玛亚洲不动产有限公司“全权负责”进行前期调研分析、中期拍板定夺以及后期运营把控。该公司是美国沃尔玛百货公司在亚洲的全资子公司，2011年11月在香港成立，主要负责在亚洲投资开发运营大卖场以及自建自营的购物中心等商业地产项目。

　　据悉，除珠海项目之外，沃尔玛亚洲不动产有限公司还在湖南、广西、广东多地进行调研比较。2013年11月，夏必得一行便前往广西南宁市政府部门进行拜访，据悉双方的重要议题之一，就是以山姆会员店为主力店的沃尔玛购物中心的落户问题。

　　如今，沃尔玛将商业地产战线布局在中国的三四线城市，这与其在美国的发展模式相似。沃尔玛在美国的项目往往位于郊区，并通常选择当地经济不够发达或房价偏低的时候进入。几乎每到一处都能带来大批诸如麦当劳、肯德基、星巴克这样的品牌入驻，从而拉动人气和销售。在中国，沃尔玛在一线城市对于地价、房价的带动作用已经不太明显，但在三四线城市却仍然具备号召力。而此次沃尔玛选择了位于广东珠海作为其第一个购物中心的所在地，显然是希望复制在美国的成功经验，实现低成本扩张。

　　有市场声音认为，转变貌似慢了一拍的沃尔玛错过了中国商业地产发展的高峰期，这对其日后发展扩张或许不利。但郭增利却不这么认为，“其实，沃尔玛赶对了时机。”

　　郭表示，之前中国商业地产大都是区域型或是跨区域型购物中心，如今这两类购物中心分布密度非常高，同质化严重。而如今的中国市场，一些贴近社区生活、面积相对较小的社区商业由原来的被忽略，转而成为市场新机遇，发展潜力较大，相比之下，传统的大卖场和百货业态则业绩下滑明显，开始频频关闭门店。“所以说擅长社区商业的沃尔玛，转型赶对了点。”

　　尽管如此，沃尔玛的态度却是谨小慎微。其相关人士对记者表示，“我们对于购物中心的开发是非常谨慎的。由于珠海项目刚刚建设，目前没有太多可以透露的消息。”

　　沃尔玛的“谨慎”已然通过其战略布局清楚透现。

　　作为一家进入中国17年、拥有将近400家店面的零售巨头，沃尔玛对于中国市场购物中心面临的严峻形势摸排甚清。下一步它选择在三四线城市做社区型、较小购物中心项目，并以人气较高的山姆店为其主力店，便是为了实现“差异化”求存。在它的规划中，这些购物中心从面积、租户数量到类型都将与所在区域的社区规模相匹配。

　　不过，对于沃尔玛的“新思路”，业界也持有保留意见，大部分集中在与本土企业竞争“攻守易位”上。

　　有关外资零售巨头不敌本土零售公司的争论并非没有根据。内资超市品牌物美商业曾斥资23.45亿港元收购卜蜂莲花除广东省和湖南省以外的中国区所有业务。在沃尔玛之前，英国的TESCO乐购也曾在华组建过专门的地产团队并投资开发了购物中心，但由于经营不善，日前已经为华润万家收购。

　　此外，沃尔玛购物中心选择的三四线城市，与其主力店山姆会员商店之前的定位相去甚远。山姆会员商店一般都选择在一二线城市落地，消费面向中高收入群体。而未来的“山姆”会不会为了适应三四线城市的消费水平在品类上有缩减，导致品质有所下降?

　　对此，中投顾问零售行业研究员杜岩宏还是对沃尔玛转型呈乐观态度。“TESCO乐购之前选择的是竞争最激烈、饱和度最高的区域型时尚购物中心，因而导致投资失利。而沃尔玛选择的社区型购物中心则较为契合目前的市场消费倾向。且其选择的三四线城市，应该也是经济发达，消费潜力较大的城市。所以沃尔玛做购物中心，不能说没有成功的希望。”

　　(来源: 财经网(北京)《地产》记者 王崴/文 文豪/编辑)