出品/例行商业

郑州二七商圈，河南第一商圈。

以二七纪念塔、二七广场为中心，南北分化、各有侧重。

向南，以百年德化步行街为轴，连接火车站商圈，是年轻人、大学生的主场。这里有百年商街德化步行街、重生的“野太阳”亚细亚卓悦城，有年轻人钟情的德化三剑客——百年德化、德化新街、德化无限城，更有位于商圈核心—二七广场上的商业补丁—城市青年文化街区、Z.27、德化十二坊。

向北则以太康路为轴，主打高端与潮流。有奢侈品牌云集的大卫城，有二期商业开业在即的万象城；有71周岁仍活得滋润的郑州百货大楼，有绝处逢生转型次元的TK360、大上海城，以及逐渐式微的“中登”青春记忆—光彩。

作为连接南北的过渡带，00年代百货双雄，原北京华联、原金博大，店去楼空，如今大面积空置；

郑州华联、商城大厦，这两个90年代“中原商战”主角，则早已风光不再。

还有商圈边缘处多次更名的乐城生活广场，以及曾经的百货天花板人民路丹尼斯。

大大小小20余个项目，南部强调年轻，北部号称多层次、全客层。这里既有在地文化的积淀，也有奢牌的撑场、有新生代偏好的次元内容，也有承载年轻人日常逛吃的烟火气。

然而，走过这些商业，例例看到的，却是一个被割裂的二七商圈以及它的那个断层。

下面，从现象、生态、路径三个维度，拆解二七商圈。

一、表层现象：从物理空间到消费结构的割裂

1、空间断裂，连通不畅

割裂感，来自南年轻、北高端的清晰标签，泾渭分明，中间缺少过渡。

一面是高端、品质，一面是年轻、低价，南北呈独立发展态势，但商业生态上缺乏丰富与多样性，连续性弱，整体性不足。

缺少空间上的延续与连通，以大卫城为始，从北向南二七路两侧商业惨淡，客流难以有效贯通，南北流动受阻；

因此，人们对二七商圈的空间认知也发生了变化，南部被称为“德化商圈”，北部则更多以单体项目名称指代。

如：去南部直接说去德化街，去北部就会说“去某某项目”。这与过去统一指向“去二七”相比，商圈的指向性正在瓦解。

2、高端与老化并置，反差明显

割裂感，来自同框内的巨大反差。

二七路与太康路交汇处，是不同时代商业“登场称王”的现场。

从风雨不倒的商业常青树—郑州百货大楼，到80年代、90年代老炮潮流—光彩市场，1997年开业的郑州商战2.0主力军—金博大，2007年开业的80、90青春记忆—大上海城，再到2015年开业的河南商业一哥—大卫城，人们在这里见证时代传奇的登场、巅峰与衰退。

如今，十字路口，繁华与衰退并置。

大卫城的高端繁华，与南侧原金博大旧址上比亚迪迪空间外，金博大LIVE的更新迟滞，与东侧稳健郑百外，空置严重、谷店自然生长的大上海城，以及斜对面中光彩外，硬件老化明显的光彩市场，形成强烈反差。

同一空间里并存多种状态，行走期间，感受尤为直接。

大卫城进门就能闻到高化香氛；站在原金博大广场上则感受身后巨无霸的空旷；大上海城中庭看得到年轻人次元随舞的热情，也得接受空调不足的层层热浪；光彩市场老旧建筑斑驳，现场冷清，杂乱中还混有闷热潮湿的味道。

不同的商业世界，近在咫尺，这种未被设计“真实穿越”的背后，是商业发展的失衡与更新节奏的滞后。

3、高低分化，中间层缺位

割裂感，来自大众消费层级的断层。

健康的成熟商圈=高端层+年轻层+大众消费层（中间层）。

二七商圈呈现明显“两端热 中间冷”的结构，一端是北部大卫城作为高端消费目的地的不可替代；另一端是商圈南部众商业构建年轻人聚场的爆棚人气，高端、品质与年轻、低价两端都很强，但却中间弱，忽视了主流客群。

大众消费层，在这儿异常薄弱，尽管大卫城和二七万象城承担了部分中高消费，但从项目业态到品牌结构再到商品价格带，中间层供给严重不足，既缺少稳定输出品质感的日常消费品牌，也缺乏能够承接家庭客群与常态消费的商业空间，例如：MUJI无印良品，郑州东南西北均有店铺，唯有二七商圈空白。

高端难以日常化，低价又难以承接升级需求，正因这个可以反复进入、持续停留，中间层场景的缺失。

最终，二七商圈的消费路径可能被重塑，要么直奔高端目的地，要么沉浸于低价与烟火，原本最具粘性的日常消费难以沉淀，大众消费客群因缺乏承接而外溢。

主流客群流失，让商圈内存量商业招商更难，更新更慢，陷入恶性循环。

中间层的缺位，不只是供给问题，更是二七商圈稳定客流与复购能力的结构性缺口，健康发展的隐患。

二、生态失衡：两端繁华下的大众消费断层

1、北部项目众多，但分化严重

商圈北部，看似商业体量庞大，但衰退期存量商业占比大，且空置严重。

项目运营更是天差地别，有头部商业的高标准、精细化运营，有简单粗暴的物业化管理，更有部分项目处于停滞、半停滞状态，真正活跃、具备持续运营能力的项目并不多，难以构建多层、健康的商业生态。

孤木难成林。好的商业生态，需要众多优质项目卡位后共同生长。

大卫城的高端、万象城的品质、郑百的中老年友好、TK360的次元潮流、中光彩的年轻力，它们做好的只是自身生态位中的一环，整体商业生态系统的良性运转，则需要所有项目都能参与其中活起来。

大上海城一、二层谷子店及部分大店外，大面积空置；鸿城光彩除临街商铺及内场一楼少量店铺经营外，均空置；乐城生活广场则是铁打主力店，流水的运营团队，大店外，内场大量空铺。

原金博大，临太康路一侧切1.2万m2作为比亚迪全国旗舰—迪空间，而2024年入市试图重启金博大荣光的金博大LIVE目前招商滞缓，仅开出了临二七路一层，达美乐、京东之家等品牌；

原北京华联由丹尼斯集团成功竞拍，计划建大卫城二期但迟迟未动，仅在万象城对面设了一间丹尼斯全日鲜营业。

再加上郑州华联、商城大厦、原正弘国际名店等又多以一层临街品牌店铺为主。

如此看，百万商业体量中，真正有价值的数据又占比几何？

商圈内一旦大量商业长期空置，便只剩头部商业的繁华与大片失活空间的沉默，商业生态便会塌陷、逐渐板结，很难形成适合品牌生长的土壤。

没有合适的土壤，品牌如何进驻？

中层消费生态无法形成，或许正是二七商圈大众消费断层的根源所在。

2、南部二七广场上，商业补丁锚定吃喝

商圈南部，年轻人、大学生、外地来郑客群聚集地，今年五一期间日均客流20W+，妥妥的河南商业线下流量王者，但现实中流量的实际转化并不高，业内常用“水过地皮干”来形容这的流量转化和留存。

品牌级次不高、商品多而杂且价格低、餐饮占比大且集中在小餐、小吃等低客单品类，是这里商业生态的显著特征，而商业内容不足，消费结构单一、丰富度不够，也是低转化率的重要原因。

尤其是在吃上无上限的加码，让商业生态彻底失衡。

且不说商场内餐饮的高占比，单单户外二七广场和德化步行街内，就打出了城市青年文化街区、Z.27、德化十二坊三块商业补丁，以及百年德化街区内由来已久的美食市集。

消费降级、商业承压之下，餐饮的确是承接流量最有效的方式，尤其是二七广场这样拥有泼天客流的区域，小吃、小餐的转化率远高于其他业态。

只是，若一座城市核心商圈内，具有特殊历史文化印记的核心广场，被各种吃喝包围，说明短期逐利已完胜长期发展，只关注流量的快速转化变现，而忽视了消费层级的构建和商业内容的生产。

毕竟，户外小吃、开放式餐饮的低门槛与便捷性，虽能快速承接了客流，却也在一定程度上削弱了消费者进入商场的可能。

而商场，作为丰富商业生态的重要空间，本可以承载更多品牌、内容、消费层级与可能，但浅层消费的持续截流，将成为限制其发展的关键因素。

如果让“吃”成为主旋律，无疑是夯实了这里本就处于基础层的生态位，使其原本不够丰富的商业层次更趋向单一结构，向上延展的张力更加不足，难以承接中层客群对腰部品牌、性价比、多元化的大众消费需求。

当大量流量停留在浅层吃喝，商业生态便会逐渐固化，整个商圈也更难向品质化、多元化的大众消费升级。

三、优化路径：从意难平到再奔赴的距离

二七商圈，始终是郑州乃至河南人重要的城市商业记忆。

尽管因中间层缺位、大众消费断层，让它不再成为人们逛街、购物的第一选择。

但大家仍在期待一个更好的二七商圈，也愿意为更好的它重新奔赴而来。

1、德化系生花，生长在地表达

商圈南部，年轻、潮流、烟火、人气的外表下，隐藏着未被深挖、三个维度的在地文化，它们分别是：

（1）德化步行街，作为百年商街的历史文化；

（2）二七纪念塔，为纪念1932年京汉铁路大罢工而建，所代表的红色文化；

（3）曾经的亚细亚所代表的新商业文化和商战文化；

还有那些被忽视、遗忘的城市文商旅基因。

二三十年前到郑州都要到二七广场和二七塔拍照合影留念，逛亚细亚，到德化步行街上摸摸修钟匠、花木兰铜雕塑，这些动作用今天的话说，不就是打卡拍照、体验互动吗？

所以，这里消费升级、断层补位的路径清晰但有高度、有难度。

深挖在地文化，重新激活体验型文商旅基因，把城市记忆转化成当代消费体验，站在城市文商旅角度，完成历史文化、红色文化、商业文化的多元活化及现代表达。

让百年商街不止于称号，让二七塔不只是拍照打卡、参观，让亚细亚不止停留在名字与情怀，而是可以穿越古今、逛之有物、游玩有料，真正成为可体验、可互动、可感受的城市文商旅内容。

这需要政府、商业项目、老字号、品牌、文化创意机构等社会各界，一起下“笨”功夫，以长期主义的坚持，把这里打造成本地人常来，外地人必游的城市文商旅标杆。

今年五一期间，亚细亚卓悦城“梦回德化—大型沉浸式舞台剧”现场爆棚；

德化新街“十八城记展厅”一直都是社交媒体热门打卡点，被众多年轻人拍照分享。

这证明，二七的在地文化，可以成为被重新激活、重新体验、重新消费的商业内容。

真正有城市记忆与情绪连接的文化表达，具备为商业聚集人气、制造话题与提升体验的能力。

2、老旧商业，理旧重构，再出发

商圈北部的大上海城、鸿城光彩、郑州华联、商城大厦等老旧商业，尽管存在建筑结构落后、设施设备陈旧，以及产权复杂、债务负担等一项或多项棘手问题。

但核心地段依旧是其最重要的资产。

在消费需求愈发多元、非标商业持续兴起的今天，好商业的评判标准，早已不再局限于大中庭、宽动线等单一空间维度，而更趋向于空间如何参与内容与体验的生成。

很多过去被视为缺陷的小尺度、旧空间，反而可能成为新的内容载体。例如：年轻人喜欢主理人店铺、圈层主题店、互动体验店等更具内容感与个性化的小空间业态。

城市更新中有很多老旧商业被重新激活的案例。只要能够理清并逐步解决历史遗留问题，不放弃专业运营，重新定位并构建适配的商业内容，便有机会遇到合适的品牌，吸引同频的客群，重新建立属于自己的商业生态位。

说了德化系城市文商旅的生长，老旧商业非标化的重构更新，下面来聊聊承担大众消费主体的标准商业。

3、标准商业发力，中层消费回归

标准商业，因具备品牌号召力、规模体系、招商资源、丰富业态、成熟运营、专业服务等优势，而成为大众消费层重要承载主体。

二七商圈的中层消费回归，标准商业仍是主力军，亟需乐城生活广场，金博大LIVE、大卫城二期（原北京华联）等标准商业发力。

从业态、品牌、商品价格带到多样家庭消费场景，补齐中层消费短板，满足人们品质生活日常需求。

好买、好逛、好玩，可常来、能久呆，让“逛二七”重新成为一种常态化的购物、休闲选择。

至于标准商业的落地，操盘者皆是行业老将，在此不再赘述，只剩期待。

写在最后

作为一名来郑近30年的非本土外来土著，当年我穿过北二七路跨街广告牌，逛过路两边的精品店；陪闺蜜在光彩市场买了她人生第一套主持演出服；

吃过二七宾馆楼下的爽爽炸鸡腿；在金博大抽过捷安特自行车，可惜没抽中；在人民路丹尼斯班森咖啡第一次吃了牛排；在北京华联买过好多件G2000衬衫……

这两年，经常陪娃到TK360吃谷，在大上海城看宅舞…

二七商圈是无数人的青春记忆。

对它而言，问题一直都在，道理大家也都懂。

本文只是把那些大家想说、在说，却始终没有系统表达过的感受，梳理出来。

你和二七商圈之间，又有哪些记忆？

欢迎留言。