购物中心建造热潮正在整个中国蔓延。根据德勤与中国连锁经营协会的报告显示，截止2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，预计到2015年，这一数字将达到4000家。

　　MALL变“鬼城”

　　号称“一站式消费体验”的购物中心，整合了零售、餐饮、娱乐、休闲等业态，凭借其丰富的资源、舒适的购物环境，在发展初期得到众多业界人士的认可。但是随着购物中心的过度开发，微风认为高空置率、高同质率、高门槛率的“三高”问题，已经是购物中心不得不面临的尴尬。

　　如果说“三高”问题给购物中心的是当头一棒，那么购物中心量与质的不同步则是对当下火热的购物中心的最大讽刺。过量的开发并没有带给购物中心质的飞跃，反而使购物中心从一个本该是人群涌动的繁华商场跌落为一个了无人烟的“鬼城”。

　　据高纬环球研究部数据显示，从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%~20%。

　　“中国企业一向擅长模仿与复制，商业地产也不例外。鬼城形成的背后，其实是商业地产在作祟，一直以来，缺乏创新原动力、缺乏把握市场的准确度、追求粗放式发展的商业地产操盘者最喜欢做的事是，复制那些已经成功的购物中心，这是造成购物中心空置率高的主要原因。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利坦言，高空置率的另一个因素是招商运营的困难，这是决定商业综合体空置率大小的关键一点，但目前国内匮乏的品牌商却导致了购物中心同质化问题，消费者逛一个商场就可以猜到下一个商场的面貌，这样的购物中心不是死掉，就是被逼上创新的道，上演一番生死大逆袭。

　　大城市已无立足地?

　　目前中国购物中心的开发呈现出体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点。值得注意的是，大体量的物业在提高潜在集客能力的同时，也带给后续招商和运营更大的压力，所以今后，购物中心的发展一定要明确定位，寻求收益与面积的最佳平衡。

　　像北京、上海、广东这样的一线大城市，缺乏吸引力的购物中心客流减少、投资成本逐年加大、市场竞争日益激烈甚至商家经营不下去的情况已经出现。目前，上海开业的购物中心已达100家，人均面积接近2平米，远远超过人均购物中心面积应控制在1.2平米的国际惯例。另外，戴德梁行数据也显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近两年平均季度入驻率。

　　高空置率暂且不说，但一线大城市的销售额也不乐观，大部分商场的销售额增长率有所下降。

　　“弃大投小”谋新路

　　相对于市场饱和、高租金、高压力、高竞争力的一二线城市，三四线城市则显现出巨大的上升空间。“一方面是消费群体的需求在召唤，另一方面是三四线城市提升经济、拉动需求的急迫感，购物中心抛掉大城市的排挤，投奔三四线小城市，做县域的龙头，何乐而不为呢?”当记者采访湖北雅斯集团董事长杜晓宜时他笑着反问记者。

　　一些县域型企业很好地把握住了购物中心的发展节奏，利用三四线城市对大型购物中心的缺口，把大城市的mall开进县城，并引进餐饮、服装、娱乐、家电、美食、超市等业态，稳稳的赚了一把。

　　微风认为三四线市场带来的上升空间已渐明朗化，在一些大城市衰败的景象中，以雅斯、惠友为代表的县域型企业却唱出了赞歌，这在一定程度上反映出，购物中心的健康发展需要量与质的同步，我们在填满购物中心的同时，更要明白购物中心要的是哪些填充物，不是别人填什么我们就照搬什么，失去特色的企业才是最可怕的。

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