上周调研完深圳的典型社区商业项目——绿景香颂购物中心后颇有感触，便趁热打铁，前往深圳另一个首次打出邻里购物中心旗号的花伴里（总商业面积3万方，其中购物中心1万多方）观摩，并有幸与花伴里招商处负责人了解了一些项目规划信息。个人感觉项目定位和招商有较高的风险和难度，在规划设计上也存在一些不合理之处。项目计划于2014年下半年开业，在这里提前和大家做些预判，待正式营业后一一验证。

1，先谈整体布局的不合理性。

    对地块进行价值判断，根据展示面、昭示性、交通便捷程度等几个因素判断，地块西北角商业价值最高，西南角次之，西面再次之。

    而花伴里项目的展示面最好、商业价值最高的西北角是住宅入口和幼儿园。商业价值仅次的西南角为写字楼裙楼底商，购物中心位于地块展示性和商业价值相对一般的西侧中部。购物中心东侧为一条内街，往东沿道路为一条单边底商。从布局上而言，作为商业核心物业的购物中心的昭示性、展示面和可达性不是最优，甚至被幼儿园和写字楼裙楼商业喧宾夺主。 而商业内街与西侧道路距离远，在西侧人流聚集处无形象展示面；地块南侧为社区配套为主，未来社区商业街的聚客能力堪忧。

2，再说说与招商负责人和商户聊到的一些信息。

        招商负责人告诉我，花伴里全部持有3万方的商业，其中花伴里购物中心总面积1万多方，共四层，定位中档偏上。租金150，管理费15，目前陆陆续续有商家自发开业，预计将于2014年下半年正式开业，届时将对入驻品牌进行严格调整。规划的业态一层为服装，二层为儿童主题，三层为餐饮，四层为休闲娱乐如健身会所等。所有招商及运营管理工作由花伴里旗下专业商业团队进行，但目前缺少专业策划人员。 

        根据目前开业的面包店服务员的说法，目前生意很差，人流量较少。

3，最后说说现场观感和其定位是否经得住考验的问题。

       第一眼看到花伴里的人，哪怕不是专业人士，也能感受到其档次不会太低。从花伴里外立面所选石材的品质感可以看出，购物中心和住宅底商的建筑成本较高，也决定了其定位不可能走大众化、中低端的路线。这就给花伴里的定位提出了几点挑战：

    （1）项目地处清湖老村，周边邻里以打工仔居多，中高端消费力量从何而来？以及为何而来？是否有足够多的工厂企业主等中高端消费力来支撑项目整体的运营？

    （2）项目购物中心单层面积仅两三千方，意味着动线设计、铺位划分的发挥空间较小，对项目内装和空间打造水平提出了相当高的要求。如何增添购物情趣？

    （3）项目商业部分由购物中心和商业街区构成。根据招商处反馈的信息，未来街区的品牌将会进行调整，不会全部都做社区配套。那么购物中心会不会挤掉街区的生存空间，与街区形成冲突？如何正确处理购物中心与街区之间的关系也是花伴里未来面临的重大挑战之一。

总的来说，我觉得花伴里邻里购物中心是一次比较伟大的尝试。其购物中心尽管规模较小，但是五脏俱全，小而精。儿童业态、餐饮业态和社区配套作为三大主力业态，其发展方向是非常正确可取的。但是未来面临的挑战也不小，如何做出购物中心的感觉，如何避免街区的失败，都是需要处理的关键问题。如果花伴里经营好了，国内商业地产界内又多了一例经典案例。

另外，本人在花伴里调研所拍照片（60P）可在本人网盘下载http://yunpan.cn/QIsv4KJFhKFeq  密码 c78f

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