交通对商业的重要性相信是业内人士的共识，但具体怎么重要，或者怎么对一个项目的交通条件进行全面深入分析和把握，这就见仁见智了。

笔者在这里仅提出部分个人观点，希望抛砖引玉，有兴趣的人可以总结出更多的东西来分享交流。

先从宏观层面看，一般交通条件反应了一个片区的发展阶段和潜力。好比道路两旁的树木往往最能反应城市的历史变迁，交通便利程度往往也能反映一个片区的发展阶段。尤其在当前各地新区建设如火如荼的时候，对交通条件的把握对于判断新老区发展前景如何，具有重要意义。

随着城镇化建设工作推进，全国到处都在兴建新区，一二线城市不必说，三四线城市都跟着凑热闹。根据国际研究的新城发展规律，新区发展的必要条件之一就是老区发展饱和，出现对新区新土地的需求。虽然市场攻击可以走在需求的前面，但能提前多少不走，是需要慎重考虑的。当期我国大部分三四线城市是否具备发展新区的条件，这是值得怀疑的。即使新区开发有一系列政府政策扶持，包括政府搬迁到新区坐镇督促，但适度的催化、加快片区发展或许有效，明显违背社会发展规律的活动又能持续多久？

以湖北麻城为例，2009年开始推动西城新区开发建设，到目前为止可以说见效并不显著。虽然市政机关基本搬迁过去，一些新楼盘也逐渐开建开售，但存在诸多问题，到发展起来需要较长的时期。笔者认为麻城开建新区这一步是迈大了的，容易扯到蛋。原因有二，一，老区发展潜力较大：①有一个麻城第一大盘融辉第一城慢慢开发慢慢推售，独占鳌头；②老区中心地段有三个商服用地已基本或即将完成拆迁，并将建设综合体或商业项目；③老城区仍有较大备用土地面积可供拆迁、释放；④且老区交通便利，堵车现象少见；综合判断可知，老城区目前尚有较大发展空间和潜力，当前和未来较长一段时间很难被新区比下去。二，新区发展后劲不足。①麻城打工经济比较发达，外出务工人群（30万）占城市人口（120万）的1/4，这个比例非常恐怖，城市人口结构畸形，老幼人口居多，对配套完善要求就更高，约定俗成的东西就更难动摇；②而新区当前仅住宅开发走在前面，入住率普遍较低。③根据一般规律，四线城市往往很难形成第二个商业中心；所以麻城新区的商业项目开发风险是非常大的。

当然，现实操作中，我们如果没有时间或途径找到这么多佐证的证据，如何快速判断新区与老区的发展前景？自然是交通条件，只要到当地一天，就能立马把握的东西。最近做山西临汾一个位于新区的商业综合体项目，抵达当地的第一天笔者对于项目开发可行性就有了初步把握。因为临汾老城区交通极其拥堵，主干道狭窄，最近一次路面拓宽已占领人行道，目前再无拓宽余地，所以老城区的发展已受到交通的严重制约，新区开发迫在眉睫。南昌红谷滩新区规划2015年人口达到40万，结果2012年不完全统计，人口已经过了60万，新区快速发展，毫无疑问和老区过于饱和有密切关联。老城地区是否饱和，对于当今社会，最重要的指标之一就是交通是否便利，堵车现象严不严重。