【联商新闻节选】

    “现在很多商业项目都缺乏市场评估分析，人口不够支撑。

　  大润发作为大卖场，没有20万人口支撑，不敢开店；大卖场一天销售超过50万，才能生存。

　　当然有些城市是人口导入型城市，所以要看未来规划，有哪些支柱产业，对所在城市购买力进行分析；并了解同业的竞争状况；如果竞争对手门店环境不行、停车位没有、经营差，我是很愿意在它对面开店的。”

              ——洪万康：大润发从不关店  干部要以身作则

                  新闻链接：http://www.linkshop.com.cn/web/archives/2012/235027.shtml

点评：

     任何理性的房地产开发项目都不得不考虑人口的问题，无论商业还是住宅，无论当前人口还是未来规划人口。对于商业地产而言，人口数量决定了项目可能吸引的消费者数量，所谓支撑，意味着人口乃是基石基础。商业项目操盘，首先要对片区人口特征进行庞大而细致的研究。所以大润发或者万达或者其他品牌商家，开店选址的时候都会有一个最低人口要求，这个要求绝不仅仅体现在数量上。每一类商业物业，每一种规模，需要多少人口的支撑，需要什么类型的人口支撑，都需要睿智且善于搜集整理数据的商家在实践中缓慢积累才会得到。而这些宝贵的数据结论以及完整的记录若是能共享，对国内商业物业选址开发的意义无疑是万分巨大的。

思考：

（1）大卖场要求20万的人口支撑，那么其他类型商业对人口的要求是怎样的呢？

（2）商业项目中人口分析的重点在哪里？

（3）商业地产策划中经常会考虑未来规划和产业分析，这些宏观分析的重点及其意义是什么？

（4）怎样进行专业完整的城市购买力分析？

（5）竞争对手分析的作用是什么？

     以上仅是一些看到这段新闻之后的思考点。商业地产策划的专业性和实用性要求我们对市场研究的够多够深入。不同规模档次类型的商业物业对市场的要求是不一样的，怎样通过研究市场提取数据并找到标准，需要合理的方法和不怕麻烦的精神。下面我便针对这些想法讲述一些我想到的解决思路。

解决：

（1）在购物中心的人口需求这一块，业内已有不少公认且普遍使用的标准，项目的档次规模与对应需要的人口支撑稍后我将尝试整理并核实已有的系统的东西，业内还没总结出来的东西我将运用“市场分析法”尝试推导一下数量范围。所谓“市场分析法”，我将首先对要统计的商业物业进行分类，比如社区购物中心，邻里购物中心，城市级购物中心，区域购物中心等，然后选取足够数量的代表性项目，对项目在建时期的人口情况及人口规划情况做出统计，结合项目若干年后的经营状况，最终分析得出各类型档次规模商业物业对应需要的最低人口标准。这需要大量的统计调查工作，接下来一段时间我会试着写出完整的东西放上来。

（2）我认为人口分析必须有针对性。人口分析可以分析人口数量，人口结构（年龄结构、职业结构、性别结构等）、人口分布、人口属性等，稍后我将尝试写写商业地产中人口分析的重点。（详情请见我新的博文：商业地产策划中人口的分析u/39416/archives/2012/236389.html）

（3）不同的产业结构下，城市具有不同的人口特征和消费特征，对城市商业发展具有不同的影响。农业城市、工业城市、购物城市和旅游城市等不同性质的城市，商业发展条件不同，采取的定位策略不同。稍后我将尝试总结一下不同产业结构下商业发展的特征。

（4）形成购买力，不仅要想买，还要能买。想买，对应着消费欲望和消费习惯，反应到经济上即为社会零售总额的占比；能买，对应着消费能力，反应到经济上即为人均GDP和人均可支配收入。完整的购买力分析是怎样的，稍后我将查询资料并结合策划工作需要整理成文。

（5）竞争对手分析不仅关乎到前期定位，还可能会影响后期的招商营销。这是市场调研的重点，如有时间，我会整理一些东西，但毕竟竞争对手分析在哪里都会受到重视，所以能写的新东西不多。