商业地产发展模式及问题

------2012，商业地产的机遇与威胁(二)

                                                                                                                                王庆/文

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商业地产的主要发展模式

商业地产的开发是个理性系统的工程，以商业服务业为主导是必然选择，但在中国资本市场并不健全的情况下，保证开发商现金流周转成为开发的前提条件。

目前中国的商业地产开发平衡主要有三种方式。在未来的市场环境中，这三种模式也将面临各自的问题。

其一是商业与住宅（公寓）的资金平衡。

以商业业态为经营品牌，以相关住宅公寓、写字楼等业态为回款保证。但在未来的发展趋势中，面对的主要问题是住宅类市场的调控，价格日趋理性，以商业为住宅增值的幅度在缩小，以非商业产品平衡日益增高的商业开发成本的难度再不断增高。

其二是租赁型商业物业与销售型商业物业的平衡。

销售型商业可以再短期内进行资金回笼，用于持有型物业的成本支出，同时租赁型物业可以极大提升区域商业的人气和氛围，促进商业项目长期稳定的发展，销售型物业的价值也可得到一定程度的提升。在未来的发展中，如何平衡租赁与销售的比例，如何保证项目整理经营的稳定成为面临的主要难题。租赁物业过多，很难保证项目开发平衡，销售物业过多，则项目整理运营和品牌形成难以保证。同时两个主要难题也摆在开发商面前，一个是持有型商业开发的滞后降低了可售物业的价值，另一个则是开发周期的加长，必然导致商业开发成本的增高。

其三是商业整售与散售的平衡（即机构购买与公众购买的平衡）

一方面为保证项目后期经营的品质，将主力商家为主的物业整理出售给机构客户进行长期运营，而将配套的中小商业物业散售给公众投资者经营。但这种模式对开发商的要求偏高，一方面要保证商业建筑的适用，另一方面还有控制开发成本，保证机构客户的投资收益。

以2011年万达西安广场为例，项目商业全部采取销售的模式，先期以机构客户为主进行销售，主要客户以品牌零售商业购买和大型机构客户售后出租为主，后期的中小商铺面向大众投资市场。BTB（针对商业客户）与BTC（针对公众投资）两者之间寻求商业开发与运营的平衡成为未来商业地产开发的新型模式。

商业地产未来的品牌竞争

商业地产从开发到开业，从开业到持续经营，经历了一系列功能组合：策划、设计、建筑、招商、销售、运营、资本等等，能将这些功能组合串联融合在一起的核心，只有“品牌”两个字。因此，商业地产在未来市场中面临的最大威胁是“品牌”竞争。大型拥有“品牌”的商业或开发商将继续扩大规模，持续扩张，为竞争者制造壁垒。

目前中国的商业地产开发大潮中，拥有自己商业地产开发品牌的，甚至拥有自身商业经营品牌的开发商少之又少，能够将自身商业品牌因需而变，不断更新，持续发展的更是稀缺。

因此，未来商业地产竞争的核心也将围绕“品牌”展开。一个商业地产的品牌，如果要真正做到可持续经营和规模化复制，必须要满足以下三个方面的要求：

一，商业开发品牌对接资本层面的要求

商业地产的开发从标准化的开发模型开始，为资本市场提供较明确的投资回报的范围以及商业开发及后期经营的风险控制体系。具体表现在：1、商业盈利模式标准化；2、商业收益周期规范化；3、商业增值标准合理化。

二，商业开发品牌对接市场层面的要求

商业地产的开发到运营，商业空间所定义的目标群体的准确程度，商业主题规划的影响力、商业空间设计的合理性，以及商业业态组合、传播推广细案的执行力。具体表现在：1、目标客群的覆盖率；2、消费群体的渗透率；3、年均吸纳购买力总量；4、年均消费的增长率。

三，商业开发品牌对接政策层面的要求

商业地产的开发到后期运营，永续经营的系统保障才能促使商业品牌逐步成长、发展、壮大，为商业品牌生长空间提供良好的土壤和环境。具体表现在：1、商业开发和经营模型的合规性和成长性；2、商业服务业等产业发展周期的合理性；3、规避地方性制度的局限性和周期性；4、符合区域经济发展的规律性。

总之，一个成功的商业品牌一定是可以复制和推广的，也是商业地产开发价值最大化的最终体现，也是中国目前房地产开发商及投资商努力需求的“市场机遇”。实力弱小的开发和投资者如何从大规模的公司口中获得商业地产的口粮，找到属于自己商业品牌是关键因素。

2012，中国的商业地产面临的机遇与威胁并存，掌握商业发展的客观规律，遵循商业成长的理性规律是商业地产开发和运营的前提条件。