商业地产，跑步进入二三线城市

                                                            王庆/文

后金融危机时代的中国房地产业正在面临一个难得的历史机遇，基础设施，尤其是交通设施的发展给我们城市带来的跨越式发展。我们站在一个新的历史发展的起点，基础建设大为改善的广大二三线城市，在雄厚的经济基础支撑下，交通设施为其提供了与一线城市，甚至与国际接轨的可能性。高速铁路、城市道路、消费能力、环境建设，为二三线城市打开了大门。 

 城市化规律和土地级差地租理论说明，政府近10万亿的财政投资，正在引发全国土地价值的变化。与一线城市巨大的房地产价格泡沫相比，二三线城市较为理性的房地产市场正在为其赢得更大的价值重估。一线城市所谓的人才优势、产业优势、交通优势，随着沿海产业逐步向内地转移，高生活成本挤压下的人才分流，各区域城市群半小时、一小时交通圈得以成熟，一线城市的优势将逐步衰弱。二三线城市，需要尽快补足的是与高度经济发展相匹配的商业、商务配套功能。这，恰恰就是商业地产得以在未来快速发展的土壤。 

 在过去几年的发展中，中国一线城市的高楼大厦掩盖了经济发展的客观实际，一线城市的发展的速度在下降，而中西部二三线城市的经济发展在不断提高。唐山、宁波、长沙、合肥等城市GDP的增长远远超过某些国内重点城市的发展。特别值得注意的是，在GDP快速发展的一些二三线城市中，房价的增长相对平稳，这就为城市消费水平的提升提供了条件，在这些城市中更容易看到政府扩大内需带来的显著成果。相对于低廉的房价和租金，符合品牌连锁商业寻低租金的拓展规律。当商业的投资回报率和周期相对于一线城市越来越显现优势的情况下，率先进入二三线城市的是国际国内的商业物业投资商和服务商。 

 从另一个角度讲，能利用的城市空间和土地资源，在一线城市越来越稀缺。2010年以来，国家地产调控仍旧带来了北京、上海等中心城市的地王拍卖，原因很简单，城市中心的商业用地已经接近枯竭，地产开发商只能用高地价换得高容积率。但二三线城市的状况却恰恰相反，城市中心的普遍容积率还较低，存量可用于改造的物业还有很多，用较低开发成本换取高额投资回报的商业机会还会出现。 

谁能把握机会，谁就能在未来5到10年内赢得更大的市场份额，因此，利润也许在目前阶段并不重要，速度和规模也许才是大家竞争的根本。

未来一到二年内，中国的地产市场应该略显沉默，土地竞拍、房价激增的报道可能会越来越少。但是在沉寂的背后，是各个地产商背后日益严峻的竞争。胜负也许要到二、三年后，地产的格局将重新排定。国际十二五规划制订的两个基本方针，将在一定程度上保证未来短期内市场的稳定发展：国家稳健的财政政策和国家充足的保障性住房计划。在房地产稳定的基本面下，地产商的生存空间则是建立在对各个不同二三线城市发展空间的评估。 

准备好了的开发商们正在加快脚步进入二三线城市，没有准备好的开发商则要在最短的时间内整合商业资源和资本市场，未来5到10年商业地产高速发展的大幕已经拉开，谁能走得更远，走得更稳健，则取决于是否形成符合自身发展需要的固定的商业模式。正如多年前，李嘉诚先生说过的一个词：不疾而速。 因为，理性的商业地产需要稳健的企业去掌控。