商业地产发展的新型业态

                         --社区服务业综合体项目

王庆／文

地产的兴盛开发，带来了中国社区商业的快速发展。社区商业的稳定回报也使得社区商业开发成为地产商们又一追逐的目标。

中国的社区商业有其自身的特点，不同于欧洲的邻里中心，也有别于美国的街区商业。随着中国城市化的快速推进，大中型城市的新兴社区也越来越呈现出多元化的生存特征，因为中心城市的社区人口普遍呈现出高度流动性和个体差异性特征。 

同时，由于中国土地出让制度的限制，推动社区商业的开发成本不断上升，在很多地区也出现了社区商业租金和经营收益的脱轨。因此，针对中国城市化发展和地产开发的特殊环境，商业地产的开发，也不能局限于某一固定模式，社区服务业综合体的形式也许更适合中国社区商业的开发。

首先，社区化的地产开发，为商业地产的进入提供了土壤。

中国住宅地产的居住区社区化开发趋势，越来越倾向于区域商业和社区商业的融合，特别是大型居住区的成规模开发，使得居住的区域化特征越发明显。社区商业原本属于属地型商业，它以居住区为载体，以方便、快捷服务于周边居民为生存的条件，以满足住区居民综合消费需求为目标。　

起源于西方的“新城市主义”，促成了中心城市的郊区化发展模式，无论是在西方的美国、法国，还是亚洲的日本、新加坡，大规模社区商业的发展是伴随着城市郊区化而兴起的。目前，在发达国家，社区商业占整个商业零售额的将近一半比例。中国社区商业在中国城市的发展，同样有着明显的郊区化开发倾向，随着居住人口的日益增多，原先冷清的区域也开始变得活跃，社区商业所能吸引的社会消费品零售额的比重也将逐渐提高。

其次，社区商业的功能日益复杂，作为其载体的商业地产形态也不断发生改变。

社区商业能够促进区域居住环境的成熟，带动居住区形成社区化的生活氛围，提升居住区的品质，不断吸引外部人口的进入。因此，现代社区商业已经不仅仅是满足社区居民简单购物、、餐饮的场所，而是发展成为满足周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习甚至工作的综合性平台。

传统以低密度为特征的社区商业开发模式，在未来的地产开发中将逐步发展为以低密度商业与高密度服务业想结合的综合型社区商业体。

社区商业中心将成为社区居民的生活中心，成为居民生活形态表现的重要场所。社区商业从散落的门店，过渡到有组织的商业街，再到有管理的购物中心的趋势也越发清晰。随着中国社会财富的不断积累，人们的生活形态也逐渐进步，就近上学、就近工作、就近消费、就近居住的生活意识也在逐步增强。

因此，社区商业不但要满足居住正常消费的商业需求，还要能够承担教育、医疗、培训、商务等服务需求。显然，低密度商业的投资成本和运营费用很难承担，在国外的社区购物中心内，我们经常可以看到医院、交通管理中心、学校等等服务行业的大量进驻，但在目前的中国地产市场还很难做到这一点。因此，建设密度适中的社区服务业综合体不但可以满足社区住宅开发的需求，还可以为大量地产投资资本找到一条释放通路。

最后，集中布局的社区服务业综合体，更有利于商业的持续发展。

由于各地居住区和社区的开发规模不同，相应匹配的社区商业也会有所差异。一般根据所服务商圈人口的多少，分为大型社区中心（建筑面积3万-5万平米）、中型社区中心（建筑面积1万-3万平米）、小型社区中心（建筑面积1万平米以下）。

社区商业的开发同样也要满足投资人的回报要求，这就要建立并保持社区商业的平均租金水平和增长率。单一的商业业态组合设计，在很多情况下不能与项目的规模相匹配（也就是项目整体的租金水平偏低）。

因此，只有将服务产业的多种业态进行合理组合，分摊和协调彼此的经营收益，才能保证并促使项目健康稳定发展。

总之，中国城市化快速发展的环境，为商业地产的开发和投资提供了优良的土壤，但要想结出满意的果实，还需要建立和研发促进商业地产项目持续发展的优良模式。