王庆-商业地产专栏
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北京华岸伟业商业管理公司；天津华岸建筑设计有限公司 总经理 商业地产策划人； 高级经济师；注册建造师。 南开大学国际商学院客座讲师。
致力于提供商业地产全程策划服务；中国商用物业销售、租赁营销服务；中国购物中心整合营销服务。
曾任国内多家大型房地产企业商业运营总监、招商总监、营销副总等职。从1999年开始从事商业房地产策划、城市综合体与购物中心策划，有超过12年商业地产实践操作经验。 Email:binhaiwq@126.com
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商圈市场研究的几个重点要素
2011年02月10日
评论数（0）商业地产的商圈调研对于商业地产的合理定位有很重要的作用．本人发现很多市场调研公司偏重于市场调查，而研究方面有些欠缺。
在商圈界定模型中往往忽略了商业经营方面的因素，只考虑非商业经营方面的因素，这就等于假定所有的商业网点的竞争力是相同的、不变的，商业网点的分布是均匀。
这些模型在没有商场的区域可以适用，在已经存在商业网点的场合也可以适用，只是它会使某一点上商业活动与现存的商业网点之间产生竞争。
竞争的结果可能有两种：一种是使所有商场商圈都要扩大范围，否则就得不到应有的客源，使新老网点都无法生存。第二种结果可能是新网点的吸引力大于旧网点，吸引较多的客源，而使旧网点的存在受威胁，甚至被挤出竞争的格局，破产倒闭。
合理确定商圈需要考虑的因素很多，包括人口、距离、销售的饱和系数（预计全年销售额／商业经营面积）、商品的丰富性、商业设施的规模等。
在分析时对于各个分析模型要合理使用，下面列举两个常用模型：
埃尔伍德（Ellwood）分析模型
商业中心的贸易量应该是与商业中心区域规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比。
赫尔法则（Huff模型）
聚集区消费者到商圈购物的可能性与商业经营面积、从聚集区到商圈的出行时间、不同商业区的数量、不同购物目的的行程时间的作用系数（顾客因购物类型不同而对路途时间的重视程度）之间的关系。
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