万科离龙头的地位越来越远了。

最重要的原因在于，在2015年-2018年的房地产行业的大牛市之中，万科没有把握住机会。由于万科过于谨慎，导致了万科的销售额直接在头部的房地产开发商之中垫底，依靠于万科的万物云，得到的新房管理面积增速下降，落后于其它头部房地产企业。

2018年之后，房地产行业进入下行周期，再加上2020年新冠疫情带来的影响，各地售楼中心关闭，工地停工，直接导致了绝大部分房企的业绩下滑。根据国家统计局的数据，2020年1-6月，全国商品房的销售金额为66895亿元，同比下降了5.4％，整个行业也基本上都进入了提质控速的阶段。

在新房销售无力的情况下，房地产公司将目光对准了物业服务。事实上，早期的物业服务作为售房的附加服务存在，盈利并非是最终目的。但是随着消费者生活水平的增加，对物业服务的需求的增加，被需求刺激之下的物业服务逐渐成为房企盈利的另一大来源。

这种前提之下，房企拆分物业资产上市成为了常态。中国房地产报数据显示，截止2020年12月17日，在A股上市的物企公司有3家，登录了港股的物企则有37家，而跑马圈地并购中小型物业企业，则成为了大型物业企业们的共同选择。根据烯牛数据显示，仅2020年，在物业服务这个赛道上，并购案就已经达到了76起之多。这也是万科近年来发展缓慢的原因之一：错失了二级市场的红利又没把握住并购的机会。

反观碧桂园服务，由于把握住了物企发展的机遇，从2018-2020年，碧桂园服务的收入上涨了2.36倍，2020年，碧桂园服务的收入仅比万科少了25亿人民币，两者之间的差距在不断缩小。

根据财报说数据，经过拆分后的碧桂园服务的市值已经超过了碧桂园：碧桂园的市值为2.07千亿港元，碧桂园服务的市值为2.32千亿港元，差距虽然不大，但足以形成一个问题，为什么提托于房企而发展的物企的市值会高于房企？

对此，本文将从这个问题出发，对万科，碧桂园和恒大这三家公司的现金流以及土地储备进行起底，分析物业服务成为房企们争夺的重点的原因，以及中小型物企们最终发展方向。

一、物业成为新的掘金路

当房企的营收达到天花板，在人们消费升级需求带动之下的物业成为了新的营收增长点。

早在物企公司批量上市之前，就有人对物企的价值变迁产生了新想法。业内人士认为，服务对象是社区居民的物企们坐拥着大量的社区资源和用户资源，而在这个流量为王的时代，庞大的用户群体带来的是更多的想象空间。

的确，如果将一个小区看成一个社区整体的话，那么小区内部的所有用户群体都可以作为流量的入口，一个小区作为一个社群，内部本身拥有着社区团购，家居服务等的无限可能。而这两个市场，本身就是当下热门的赛道。

今年4月29日，国美就曾宣布正式进军家居市场，计划三年之内实现5000亿市场规模，根据机构数据，目前的家居市场的规模在5万亿左右，2025年将会达到6万亿左右，事实上，家居市场本身就是一个火热的赛道，赛道之上，不乏众多老牌选手，而物业公司如果进军家居市场，也未必没有可能成长为新的巨头，一套新房的装修，本身就需要购置各种各样的家居用品，从大型家电到桌椅板凳，都会产生购买行为，物业公司如果能在新房还处于毛坯房时期接手家居购置，很容易从中获利，或者可以将这一形式看作高级定制版的精装修。

今年大火的社区团购也是如此，千亿社区团购市场之中，已经有了兴盛优选、谊品生鲜、盒马鲜生等为代表的各个企业，包括阿里等投资巨头，一直在加码社区团购这个赛道。而掌握了社区入口的物业公司们，想要进入这个赛道，并不困难。一个最重要的前提是，物业公司掌握了所有用户的大数据——人口数量、水电用量等各个人们生活中国产生的数据基本上都在物业公司的掌控之中，根据这些数据，物业可以进行更加精确的算法匹配，甚至可以知道用户的需求到底是什么。

纵观碧桂园服务的财报数据我们就能发现，自2016年以来，碧桂园服务的社区增值服务的收入一直处于一个稳步增长的状态，收入比重也在逐渐增加。这足以说明，社区增值服务正在成为各个物企的重要收入来源。

1、物企受限于房企，真的好吗

对于房地产开发商来说，有两条命脉，第一条是土地储备，第二条是现金流水。实际上，如果想知道房地产开发商未来的增值空间几何，看它的土地储备量即可，只要现金流水不会断，那么战略发展就会充满更多的后劲。

类似于万科和恒大这种房地产头部企业，土地的最主要来源在于项目收购或者合作。从恒大的土地储备量来看，明显具备着知名头企的效应。截止2019年6月，恒大的土地储备量达到了3.19亿立方米，分布在全国的232座城市之中。相对于恒大的土地储备量，万科的土地储备情况较差，采用的战略也较为保守，2018年末，万科的土地储备量只有1.49亿平米。

同样，碧桂园近几年的涨势也是源于土地储备量的增长，2018年，碧桂园的土地储备量就已经达到了3.8亿平方米，是几家企业之中土地储备量最高的房企。

对于房企而言，此时的土地储备量，实际上就是未来可能获取的销售额，相对于恒大和碧桂园，万科近年来的业务着实保守，最终导致房企和物企盈利水平的双重下降。

但是从中，也不难看出，尤其是对于头部物企而言，房企和物企绑定的模式对于物企来说，是具备着一定的风险的。当房企的土地储备量不足，销售额就此下降，带动了物企管理面积的下降，直接导致利润暴跌。

同时，在面对业主之时，物业和业主之间本身就容易产生矛盾。由于物价的上升，物企人力资源的成本也上升，物业费也由此上涨，很容易引起业主的不满。更为重要的是，小区之内，千人千面，每个人的需求也是不同的，物业公司很难满足每一个位业主的需求。在人民生活水平普遍提高的这个大背景之下，业主们需要的是更加具备定制化的需求。即便是物企们进行多样化的经营方式，也很难满足所有用户。

对于上市的物企而言，需要有足够多的故事可以讲，这时候并购就成为了上市物企们的选择，但是房企的波动依旧会影响到物企，更简单的来说，是一荣共荣，一损俱损的共生关系。因此这种模式未必好，物企在依赖于房企的同时，也需要寻找新的利润增长点。不过当下可以确定的是，即便大量的企业都在寻找新的利润增长点，但是大多数企业都在半路折戟沉沙。

2、中小型物企们最终的发展方向

从中小型物企的发展方向来看，最终走的路都是一条被大型物企收购的道路。确实，缺少房企作为依托，中小型物企在承包管理面积之时本身就不具备优势，虽然减免了因为房企销售额下跌带来的利润降低的风险，但是也相当于缺少保证部分利润的支柱，从这个方面来看，如果将中小型物企和头部物企的边际成本相比，中小型物企的边际成本是极高的。

除此之外，从中小型企业和头部物企的毛利率的对比之中也能发现一些问题。

数据显示，2020年，碧桂园的净利润率达到了17.8％，而绿城服务的净利润率只有7.3％。两者之间，差距极大。事实上，低利润率是困扰着绝大部分物企，虽然人们有着对于美好生活追求的向往，但是真正愿意为了公共空间而付出高额溢价的少之又少。

从碧桂园和绿城服务的收入结构之中，我们也能够发现一些问题。碧桂园服务的基础物业的管理的费用占比55.2％，而在绿城服务的收入结构之中，基础服务的收入则占据了63.6％，也就是说，真正阻挡了物企们利润的原因在于基础物业服务的占比，换句话说，也就是增值服务的多少。

因此，对于这些中小型物企而言，并非最终就真的只剩下被收购这一条路可以走。

对于中小型武器而言，提高增值服务的收入占比成为了重中之重，一方面是为了增加毛利率，另一方面，也帮助中小型物企们树立更加良好的品牌形象。毕竟，作为服务类型的企业，未来如何，更多的依靠消费者的口碑评价。

只不过，值得注意的是，中小型的物企们没有那么多的现金流来支撑它多余的增值服务，缺少房企的哺育，中小型物企本身需要面对的是在整个大市场的房屋管理面积的竞争，只有具备了充足的房屋管理面积，中小型物企才能够具备开展其它增值服务的基本盘。因此，中小型物企在市场上的竞争力偏弱确是一个不争的事实。