前段时间，宝龙地产发布了2020年全年财报，展现出来的成绩很不错，财务数据一片向好。宝龙地产在对新的一年进行展望时，定下了2021年1050亿元的销售目标。

 

在去年年中宝龙地产的中期业绩会上，总裁许华芳曾提出宝龙地产的“双百双千”战略目标，未来五年将达到新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿。

 

或是基于2020年下半年的出色表现，宝龙地产在2021年定下了超千亿的合同销售额目标，而宝龙地产要冲击千亿市值，又会到什么时候呢？

 

财务状况良好，三道红线均未过

 

宝龙地产背后的宝龙集团于1990年在澳门成立，1992年开始进入内地。据天眼查APP显示，如今承载宝龙地产品牌的宝龙地产控股有限公司成立于2007年，2009年10月份在港交所上市。

 

上市后的企业自然要年年公布财务数据，以向二级资本市场投资人揭示其企业具体的发展状况。前段时间发布的2020年全年业绩报，从整体来看，宝龙地产2020年的成绩还是十分不错的。

 

从财务数据方面来看，2020年宝龙地产实现总收入355亿元，同比上升36.3%；净利润88.2亿元，同比上升46.5%；归母净利润60.93亿元，同比上升50.8%；合同销售额815.5亿元，同比上升35.1%。体现企业财务情况的几项指标都处于上升态势。

 

对于地产企业来说，土地是生产资料，土地储备一定程度上决定了未来几年企业能获取多少利润。

 

从土地储备方面来看，截止至2020年12月31日，宝龙地产拥有优质土地储备总建筑面积3650万平方米，总可售货值达4500亿元。2020年年内，宝龙地产新增地块39幅，总面积940万平方米。在宝龙地产的土地储备中，约70%位于长三角，在南京连拿7块地。

 

充足的土地储备是宝龙地产敢于将2021年合同销售额订到1050亿元的底气，而另一方面，对于政府规定的“三道红线”，宝龙地产也都未曾触及。

 

所谓的“三道红线”其实是央行与住建部针对所有开发商制定的三个标准，分别是：1、提出预收账款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。这三个标准用于限制开发商的融资。

 

2020年，宝龙地产提出预售账款后的总资产负债率为69.9%，净负债率为73.9%，现金短债比为1.22，均在“三道红线”的“绿档”范围内。

 

宝龙地产2020年全年财务状况良好，土地储备充足，而且也没有触及央行和住建部规定的“三道红线”，在3月3日财报发布前后一段时间，宝龙地产在二级资本市场，也迎来了一波上涨。

 

 

从大趋势上看，相较于财报未发布之前，宝龙地产在二级资本市场投资者的判定下，价值是处于增长状态，但是最近几天，也曾出现下跌情况。企业股价在二级资本市场上跌跌涨涨属于正常状态，不过也能体现出投资者对于企业价值仍持怀疑态度。

 

宝龙地产，在未来的发展过程中仍存在一些风险。

 

内外风险犹存，宝龙地产前路仍险

 

上文提到，宝龙地产总裁许华芳曾提出未来五年宝龙地产市值达到千亿的计划，然而如今宝龙地产的市值仅为290.08亿港元（242.54亿元人民币），距离千亿市值还有一大段距离。而要想达到千亿市值，宝龙地产自然要去面对前路的风险。

 

一方面在于外部因素，我们可以通过PEST模型进行分析。

 

从政策因素（Political）来看，最明显的就是我们上文提到过的“三道红线”。对于房地产开发商而言，“三道红线”是头上的“紧箍咒”，束缚着地产企业的有息负债增长。

 

而宝龙地产的资本负债率为69.9%，距离标准要求仅差0.01%。这次宝龙地产未被划进“黄档”，看着着0.01%的数据，多少让人感觉有些侥幸的意味。未来宝龙地产还要多注意“三道红线”，倘若越过，势必会给投资人一个不好的印象，继而对企业价值“用脚投票”。

 

从经济因素（Economic）来看，根据天眼查APP信息来看，宝龙地产上市之后，进行了4轮债权融资，这一融资方式成本较低，融资形式较快且容易隐蔽，但随之而来的是当企业遇到财务危机或者不具备竞争优势时，还款压力巨大。

 

结合目前的经济环境来看，国家对于地产行业的约束将会存在很长一段时间，且目的或许就是为了通过降低负债、减少融资来约束地产行业，在融资环境越来越困难的当下，宝龙地产若是再选择债权融资，将会增加自己未来的风险。

 

从社会因素（Social）来看，宝龙地产所在的房地产行业，本身就比较特殊。房子对于我国大部分消费者来说，属于低频高价刚需商品，是一辈子中消费单价最高的商品，在选择时非常谨慎。在“房住不炒”的基调下，宝龙地产要面临的销售压力依然很大。

 

从技术因素（Technological）来看，对于房地产行业来说，技术因素体现在产品设计、周边配套、建筑、园林规划等。例如智慧生活，也是考验地产商技术因素的一部分。绿城中国曾与华为签订合作协议，进行智慧园区改造，碧桂园也入局服务机器人领域，这些技术因素也将成为左右消费者选择的重要因素。宝龙地产在技术因素方面，要面临的竞争压力会越来越大。

 

通过PEST模型对宝龙地产的外部环境进行分析，不难发现宝龙地产要面临的风险还有很多。

 

另一方面，是宝龙地产自身存在的风险。

 

首先，宝龙地产2020年财报发布之后，或陷入“明股实债”疑云。

 

宝龙地产2020年财报虽然财务业绩一片向好，但一项数据的异常，引起了行业分析师们的注意。宝龙地产2020年归属于少数股东权益150.61亿元，同比暴增141.11%，历届财报中归属于少数股东权益与同比增长数据如下图所示，一眼可以看出2020年少数股东权益暴涨的不正常。

 

 

据观察者网报道，有资深投行人士指出，宝龙地产极可能是采取了风险更高的“明股实债”方式融资。而这一方式往往有特殊条件，风险较大，例如有资格要求公司在约定期限内赎回股权等。

 

2020年中报发布时，宝龙地产剔除预收款后的资本负债率为73.24%，已经越过红线。彼时少数股东权益增速在65.10%，加上下半年同比增速暴涨到141.11%，而去年下半年，正是“三道红线”出台的时间，不禁让人怀疑，宝龙地产是通过高超的财务技巧，来让资本负债率这一项数据回到红线之内。

 

其次，宝龙地产如今仍深耕长江三角洲地区，70%的土地储备都在长江三角洲，这将会导致同一地区的土地政策改变对宝龙地产的影响极大。俗语有云，鸡蛋不能同时放在同一个篮子里，又有“狡兔三窟”之成语流传于世。而宝龙地产虽然有制定“1+1+N”战略，但在去年的土地储备中，在南京就有七片土地。

 

最后，就是宝龙地产的重资产模式对于二级资本市场来说，吸引力太低。

 

房地产行业现在大都会把物业、商业等轻资产拆分出来，单独上市。宝龙地产也是一样，宝龙商业在2019年12月份在港交所上市，2021年3月12日数据，市盈率在41.58倍。而宝龙地产同时间的市盈率在3.99倍，远低于轻资产模式的宝龙商业市盈率，同时也在同行业中处于垫底位置。

 

市盈率本就不高的宝龙地产，达成千亿市值的路恐怕会很遥远。

 

通过分析我们可以发现，期待市值能超千亿的宝龙地产，无论是外部环境还是自身的竞争力，仍然存在很多风险没有解决。宝龙地产如何才能让二级资本市场投资者认可自己呢？

 

内外兼备，锤炼企业价值

 

企业在二级资本市场表现如何，归根结底还是看企业自身的发展状况。宝龙地产想要冲击千亿市值，或许可以从这两方面入手。

 

1.外顺“势”

 

外顺“势”，可以分为三部分。

 

一是企业战略迎合国家政策，从根本上不打破“三道红线”，而不是通过巧妙的财务操作，保持不越过“三道红线”的状态，顺应国家对房地产行业的政策趋势。

 

二是产品符合百姓需求，根据不同的人群推出不同的产品，例如刚需三房、单身公寓等，顺应民众对房子的需求之势。

 

三是探索新渠道，除了传统的线下新房销售渠道外，可以与电商平台、房产交易服务平台合作，探索线上渠道，顺应线上渠道崛起之后的新渠道之势。

 

2.内修“术”

 

顺应外部环境因素的同时，还需要宝龙地产提升自身实力，对内修“术”。

 

对内修“术”，一是增加技术实力，一个企业的技术实力会转化为企业自身的竞争力，或许可以让宝龙地产在同行中脱颖而出。

 

宝龙地产需要投入一定的研发资金、人力、物力，增加对建筑艺术、人文生活的理解能力，推出好产品。同时，对智能社区进行布局，或自己研发，或与拥有技术的公司合作，顺应未来智慧生活趋势。

 

二是增加服务水平。现在，出现很多物业与业主冲突的事件，物业费高，但物业服务水平不高是根本原因，增加物业方面的服务投入，切实服务到用户，同样也是提升自身产品隐性竞争力的一个方式。

 

外顺“势”，内修“术”，宝龙地产要让资本市场投资者持续看到自身做出的努力，或许才能实现市值上的持续上涨。

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