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撰文/陈宁辉

商业地产供应市场迎来了总结时刻！

据联商网零售研究中心统计，2024年上半年(1-6月)全国新开业的商业项目数量达131个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、京东MALL，商业建筑面积≥2万㎡)，同比上涨4.8%。新增商业建筑面积1053.93万㎡，平均单体建筑面积约8.05万㎡。(总表在文末)

在行业整体迎来调整期的特殊时刻，从中也能看出一些趋势：

其一，实力洗牌，格局变了。房地产名企“暴雷”不断，地产行业的“二八定律”逐渐由以前的“国企二民企八”转变为“民企二国企八”，虽然商业地产还未完全尽显，但国企、央企的扩张速度明显提升，而以往强势的民企巨头则在退缩。

其二，消费升级，标签化明显。在激烈的市场竞争下，购物中心们都在“求新”，以建筑艺术赋能也好，从业态上创新也罢，购物中心的“标签”属性越来越强。比如谷子店为主打的二次元商场、上海首个啤酒文化主题商业综合体力波·九坊、生态与商业一体化的公园型商场等。

其三，商业旧改盛行。一方面新土地供应缩量，且企业开发愈发谨慎，另一方面城市商业存量激增，改造空间充足，因此商业的更新风口越吹越大。当然，这给一些大企业提供了机会。

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宏观数据解读

同比增加4.8%、华东开业最多、小体量为主

●同比去年增加4.8%

今年上半年，全国新开商业项目数量达131个，同比去年有略微增长4.8%。从近五年的变化上看，除了2020年因疫情开始和2022年全国多地散发导致封控影响开业外，其余三年同比均录得增长。

不过2023年和2024年整体变化不大，表明了在存量时代下，整体开发的力度会长期维稳。

●华东领跑

七个大区均有新项目入市，且华东继续占据“半壁江山”。

上海12个新开商业领跑城市榜。今年是上海的“开业大年”，年初统计的预测数量中，上海有46个项目计划入市，意味着下半年还将有更多的项目亮相。

同属华东的浙江、江苏和福建在上半年也贡献了不少新项目，这些也都属于经济发达的省份。

在华东之后的是华南、西南、华北、华中、西北、东北，基本格局与往年大致相同。

●2-5万㎡的体量为主

商业体量分布上，2-5万㎡占比最高，社区商业是主要商业形态。一方面是存量改造的主旋律下，传统商业的体量并不大；另一方面，当前商业模式偏向个性化，比如主理人、策展型等，而这些商业模式一般都是小体量。

具体来看，规模在2至5万㎡(含2万㎡，不含5万㎡)数量最多，占比约38%；5至10万㎡(含5万㎡，不含10万㎡)占比约34%；10至15万㎡(含10万㎡，不含15万㎡)比15%；15万㎡以上(含15万㎡)占比约13%。

当然，上半年也涌入了一些巨型购物中心，如32万㎡的西安荟聚，是目前英格卡在中国体量最大的荟聚项目；北京超极合生汇首先亮相的东区部分，体量30万㎡，而整个项目近50万㎡；世纪金源在武汉打造的方圆荟奥特莱斯项目，也有21万㎡的规模。

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行业趋势解读

央企主导、个性化变强、改造风口

●华润等央企提速，万达等民企缩量

从上半年各个企业的开业情况上看，华润万象生活与新城控股分别以6个领跑，万达与宝龙分别以4个紧随其后。开业数量≥2个的还有龙湖、碧桂园文商旅、爱琴海集团、万科、融创、合生、旭辉、世纪金源。

一个明显的趋势是，以华润、招商、世纪金源等代表的央企和民企在提速，而以往每年保持50个左右开业数量的万达缩量明显。虽然今年上半年新城也有6个新开商业，但有几个是存量改造和轻资产输出管理的，如其在太原的首个吾悦广场原项目是华宇广场，合肥坝上吾悦也是坝上街商业项目改造而来。

同时，企业现有的筹备计划上，央企、国企也处于领先。根据规划，华润万象生活2024年的开业计划是22个，2025年更是扩至27个，产品线上除了万象城、万象汇外，街区项目有万象系的万象天地，又有如南湖天地、义乌天地等“x天地”产品。

▲义乌天地项目

据联商网此前统计的数据，华润万象生活2023年新签约了上海龙阳万象天地、上海临港海港中心万象汇、望京华彩万象汇、武汉军山万象汇、上海国华广场Gmall、上海晶品购物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川师大TOD等至少11个轻资产商业项目，且主要是上海、北京、深圳等一线城市和武汉、成都、佛山等强二线城市。在“轻重并举”的策略下，华润万象生活不可限量。

反观在商业地产现有规模第一的万达，早已没有以前“每年必开50家”的能量，2023年全年开了26个，而今年上半年更只有4个，预计今年全年开业量也不会超过20个。当然更主要的是，万达目前一直在“卖卖卖”。

据《联商网》统计，从2023年5月至今，全国已经至少有25家万达广场被卖、更名。

●打造个性化“人设”，商业标签化

为了在千篇一律的商业中突出重围，也为了迎合当前年轻一代消费者对个性化、松弛感的消费需求，商业开始“立人设”，逐渐从综合性变得更具“垂直”的个性。

如将山系生活贯彻到底的城市微度假商业、公园型商业，松弛感的生活方式跃然而至。典型如徐汇万科广场、成都光环购物公园、成都此地CyPARK、龙湖南京雨山天街。

以CHIC、CHILL、COZY释放最“wild”的松弛感的徐汇万科广场，是探索未来多种复合功能汇集的POD综合体，将便捷的交通与公园生活理念深度融合，打造“URBAN CARPET城市地毯”。网球场、篮球场和小型足球场组成的5000㎡的运动场地，紧邻绿动聚落可看到约300㎡的嗨宠乐园，约3000㎡的大草坪，约1000㎡的萌芽乐园等为焦虑的都市人带来一场“治愈之旅”。

定位“森系自在欢聚场”的龙湖南京雨山天街，依托老山国家森林公园、凤凰山公园等城市绿肺，打造了晓栖之畔、花迎广场、青行暖径、观风广场四大森系场景，室内外结合树木、水系、绿植等生态氛围做融合，整体营造出“在公园里逛街”的自然松弛感。加上集年轻潮流、文化艺术、生活美学、生态运动、精致服务等复合生活方式的生态品牌矩阵，为城市打造了一处可持续生活圈和精神文化消费领地。

如融合在地文化，以城市建筑语言唤醒美好记忆的商业IP。典型如爱琴海集团的城市书香、万科的上生新所、江汉路步行街商业旧改武汉汉口STAY、复建文庙建筑群的徐州文庙·东方。

城市书香是爱琴海集团在临港打造的全新产品，与武康路、愚园路等老上海风情建筑一样，同样有着浓郁的海派文化。巨大的拱形通道、上海传统石库门山墙的符号等元素经典复刻了海派街景。同时项目结合年轻定位客群，聚焦在地美食、自然审美、文化归属、趣味社群等年轻消费趋势，满足目标客群多元化、细分化的消费需求，打造“24H微度假城市社群部落”及滴水湖区域首个一站式微度假生态圈。

如以电竞、汽车、啤酒、夜经济等元素的主题型商业。典型如上海首个啤酒文化主题商业综合体力波·九坊、上海首个以汽车文化为主题的购物中心嘉亭荟城市生活广场二期、24小时营业的十堰大美国际-美+Life Mall、泛娱乐主题的北京超极合生汇东区。

合生商业全国首个超极合生汇项目在北京亮相，以POD公园商业为导向，以“泛文娱主题综合体”为核心，打造6大超极场景空间，将滑板、马术、潜水等运动挑战项目带进商场。同时，项目引入了300余家品牌，其中包括70余家区域首店及全新业态，北京首家大规模新体验高配置的家家悦超市旗舰店、MUJI京北首店等超极主力店，将满足京北居民的融合消费需求，打造区域消费流量引力场。

●城市更新下，商业旧改的风吹大了

城市更新主旋律下，加上存量时代商业竞争扩大，一些经营了多年的商场，或因物业老旧、或因业态滞后需要重新改造升级。与此同时，还有一些商场因经营不善需要新的血液，交由更专业和有经验的运营方重新改造运营。

基于上述两种情况，存量改造后重开的商业也越来越多。

据统计，今年上半年至少有19个存量改造商业亮相，且主要有三种形式。

一种是对传统百货和商场的改造升级。比如太原的首家吾悦广场是由此前的华宇商业广场改造而来，北京超极合生汇的前身也是永旺商城，上海又又中心的前身是华美达广场...这是目前存量改造的主流形式。

一种是对传统街区的改造。这种改造后会保留街区的传统文化，并在商业场景、品牌业态等方面进行创新，以焕发老街新生。比如武汉汉口STAY就是步行街改造，苏州观前街·开元里等，还有几个因体量低于2万㎡不在统计中的，如武汉保元里、佛山岭南天地·八图里。

还有一种是剧院、工厂等其他功能性用地改造成商业的。比如力波·九坊就是从力波啤酒厂改造而来，呼和浩特敕勒川星光里的前身是华谊兄弟的川星剧场。

可以预见的是，在城市更新的大潮下，未来商业旧改项目会越来越多。

附：2024年上半年全国已开商业项目统计表