绿城城市生活综合体专题报告

第一部分  综合体的发展由来及特征

一、城市综合体的由来和形成

2000-1700BC，欧洲最早城市出现，位于地中海中克里特岛上的王宫城市。

1700-1000BC，商周时代出现真正意义上的规模性城市，如安阳、长安。

475-221BC，春秋战国时期形成完整意义上的“城”与“市”。

秦汉时期形成里坊制格局并在隋唐时期达到高峰。

两宋时期开放式街区格局开始出现，其时全球最大10座城市中的5座在中国，开封与杭州均超百万人口，出现了最早的城市综合性市场瓦子（勾栏）。

1-14世纪，古代世界城市的兴盛发展时期（含中世纪时期）。如罗马的广场建筑与公共浴场等。

13-17世纪，近代全球性商业城市的崛起时期（含文艺复兴时期）。

17世纪以来，以纽约、伦敦、巴黎为代表的世界城市雏形显现。

始建于光绪年间（1875年-1908年）兴旺于20世纪初的北京东安市场是中国最早比较成型的综合性商业街区，集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体。

1918年上海南京路出现了永安公司，这是一家综合各种商业功能在内的大型建筑物，包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部等各种设施，可以被认为是中国最早的综合建筑。

1940年出现的美国纽约洛克菲勒中心成为建筑综合体的典范。  

20世纪70年代以后世界第一个城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯、日本东京的六本木、加拿大多伦多的伊顿中心等。

二、城市综合体的概念与特征

城市综合体的定义：

《百度百科》：城市综合体是将城市中商业、餐饮、文娱、办公、展览、会议、居住、旅店、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，复杂而统一的建筑或建筑群。

城市综合体是指，将城市中不同性质用途的居住（包括住宅与酒店）、办公（包括会议与展览）、商业（含购物、文娱、游憩）、交通等公共功能空间，至少组合三种及以上，并能充分形成协同与互补、多样而高效的，有助于提高城市效率改善生活质量的综合建筑与建筑群。

城市综合体的主要特征：

城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能进行自我更新与调整。

城市影响——区位可达性、土地均衡性、文化地标性、联系完整性

自身价值——空间开放性、功能复合性、人流密集性、景观连续性

经济效益——效益增殖性

三、城市综合体的分类

从人类的基本需求特征和国内外城市综合体发展趋势来看，可以归纳出未来城市综合体的九大类型模式，由此满足人类的生产、生活及公共服务全方位需求。

商务办公型 商业零售型 酒店公寓型 交通物流型 休闲旅游型

文化创意型 科教研发型 体育运动型 健康医疗型

商务办公综合体

商业零售综合体

酒店公寓综合体

文化创意综合体

休闲旅游综合体

交通物流综合体

科教研发综合体

体育运动综合体

健康医疗综合体

第二部分中国城市综合体开发规律及案例研究

一、中国城市综合体分布规律

Ø       城市综合体较多出现于国际城市及国内一二线城市，其中国内二线城市占据较多的数量比例。

Ø      北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米。

二、综合体业态比例规律

Ø      随着城市等级规模的提升，商务办公、酒店公寓的业态比例增大，商业零售、住宅的比例相对下降。

Ø      城市综合体的核心功能为商务商业，其次是生活居住。

中国一二三四线城市综合体开发的功能类型比例统计

三、二三四线城市综合体项目代表案例研究

目前，国内城市综合体根据运营模式可分为以下三种模式：

Ø      全部持有型：如恒隆广场、三里屯village、新天地等；

Ø      部分持有型：如万达广场、龙湖天街等；

Ø      全部销售型：如三里屯soho。

       全部持有型模式对开发商的资金实力要求较高，而全部销售型模式在后期的运营管理上存在较大的难度。

1、万达广场

万达广场发展简况

Ø      2001年，万达集团在长春开设全国第一家万达广场；

Ø      2006年开业的宁波万达广场（第三代）标志着进入了“城市综合体”时代；

Ø      万达广场在全国城市扩张迅速，至2011年底，在中国大中小城市开业的万达广场将达49个，持有物业面积超过1200万平方米。

万达广场基本特征

Ø      中国三大经济区是万达集团投资的重点区域。

Ø      一二线城市已经成为万达集团投资的热点区。 

Ø      三四线城市是万达集团未来扩张的重要区域。

Ø      特大城市内部拥有城市综合体增长的潜力。

中国城市万达广场的空间分布

持有物业情况

Ø      第三代万达广场在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。

Ø      据不完全统计，目前万达广场商业及酒店业态比例平均约为42.38%（涵盖持有物业）。

备注：持有比例的降低主要与配建住宅、SOHO开发量的大小有关。

万达第四代产品——万达城

位于武汉中央文化区，占地1.8平方公里，总面积340万平方米，总投资500亿。一期工程“楚河汉街”21万平米8个月完工，11年国庆开放。

这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力。

   万达决定2-3年内将公司主业从商业地产转为商业与文化旅游并重。目前已联合中国泛海、联想等五家民营企业成立注册金为100亿元的“万海文化旅游控股”。储备长白山（21平方公里200亿）、西双版纳（6平方公里150亿）、大连金石（9.5平方公里300亿）、福州琅岐岛、武夷山等。总投资约1700亿元。

u    1500米长18万平米的楚河汉街创意休闲步行街；

u    15万平米汉街万达广场（4万平米的百货店）；

u    6万平电影文化主题乐园；

u    15个影厅总座位数3000座的中国最大万达电影城；

u    5个名人广场；

u    2座六星、1座五星、1座四星总共1300间客房的20万平方米酒店集群；

u    50万平米8栋超高层写字楼的“汉街总部国际”；

u    155万平米的“汉街九号”住宅；

u    杜莎夫人蜡像馆、“汉秀”剧场；5000平米的文华书城、艺术画廊等文化设施。

2、龙湖·北城天街

龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。

    随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产的规模逐步增大，截止2011年中，龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年，开业运营商业面积达337.5万平方米，覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心（龙湖天街系列），以及北京长楹天街、成都时代天街【458亩，180（76）万平米，号称亚洲最大购物中心】、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。

龙湖商业地产物业形态

Ø      龙湖·星悦荟：5-10万平米的社区型时尚生活中心；面向中产家庭；主要分布在重庆、北京；

Ø      龙湖MOCO：10-20万平米高端精品家居生活馆；面向中产以上；主要分布在重庆、北京；

Ø      龙湖天街：20万平米以上大型购物中心，集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体。

龙湖天街• 区位特征

Ø      在宏观格局上位居国内二线城市，如重庆、成都；

Ø      在微观格局上位居城市传统商贸区、新区；前者如成都北城天街、重庆西城天街；后者如成都时代天街。

案例比较与总结

模式优缺点分析

第三部分绿城城市生活综合体的基本设想

中国城市综合体的快速发展与新的城市化进程，对于绿城是个机会。

首先，作为城市文明发展的新兴开发形态，绿城综合体战略中商业发展正处于激烈的变革之中，只要看清趋势，我们有我们的后发优势。

    其次，中国的城市化进程正在进入一个新的时期，其变化趋势与发展方式都有新的变化，只要我们找准立足点，还有机会做大做强。

未来商业业态发展趋势

Ø      世上可以没有工业的城市，但绝不存在没有商业的城市；只要人类这种情感动物不会灭亡，城市就不会消亡，只要城市在，商业，一定会在。

Ø      究竟实体空间和网络空间孰轻孰重，目前还处于激烈的学术理论与现实商业争夺中。我们处于又一变革的黑窗期。

Ø      商业业态正在发生变化，可以标准化生产、储存、运输的大量商品正在转向网络购买。

1瓶水有几种买法？

实体店

上门服务

网站（淘宝/京东）

直邮和目录

呼叫中心（114）

社交媒体（微博/微信）

移动设备（手机）

电视购物

服务终端（Q卡/贩卖机）

网络家电(海尔冰箱)

当购买的渠道有很多种时，商业地产（实体店）这种“渠道”就会受到严峻的挑战。

零售商们正在应对挑战，比如更好的细分市场、线上线下的结合与更好的服务…

消费者对不同品类的需求差异导致了专业化业态的发展，传统百货正步入衰退，不再强调“大而全”，转而向深度专业化和专业化集成两大趋势发展，逐步具备各自清晰的市场定位。

曾经盛行一时的百货商场正一方面通过专业化集成演变为购物中心，另一方面，其内部各细分业态的专业化进一步加强，衍生出各类专业百货/主题百货。

商业正步入“体验经济”的阶段，强调商业活动带给消费者的独特审美体验，将消费者的参与融入到体验设计中，以产品作为“道具”、环境作为“布、景”，诠释商品的文化内核。

Prada第三代掌门人缪科维·普达拉说，现代人所需要的不再只是商品，而是生活态度。一间创意十足的旗舰店远比一件经典款式的产品更能撼动人心。

在各种动力因素的影响冲击下，未来哪些商业业态将会持续存在呢？

      维持人们基本生存的物质需求——生鲜、美食。

获取食物是一切生命体的本质特性。当前生鲜食品销售还存在着农贸市场和超级市场两种业态，美食则往往成为现代购物中心的主要业态，两者均具有及时性、搭配性及聚集性特征，同时可以带来巨大的人流量，所以该类业态将会持续存在。

      保证人们完美生活的日常需求——生活服务

   城市的本质除了市场交易之外，生活服务是其另外一个重要特性。无论是金融、保险还是医疗、保健，甚至科教、行政，均是城市居民能够实现美好生活的重要保障。未来那些贴近人们日常生活的个性化服务将会日益发达。

      满足人们情感价值的精神需求——体验、娱乐

当一切标准化工业产品可以实现电子网络销售之后，人们对商品的需求更多的属于符号体验，从汽车、家具到服饰、电子等产品无不表现如此，未来实体店销售的将不会是这些商品，而是对它们的体验。同时，能够满足人们情感表达与交流的娱乐业也将蓬勃发展，如游乐场、主题公园、文化场馆等。

这些业态的共同特征：

1、必须得要人亲自参与的

2、与人的情感产生关系的

3、在虚拟空间中无法体验的

4、虚拟社会需要实体展示的

专业化、标准化与个性化并存发展，综合体将不再是仅是以商务、商业功能为主要驱动，文化休闲功能亦开始由配套功能逐渐转为综合体的主导功能。

商业综合体必须有良好便利的交通系统与城市交通联系，与轨道交通综合一体化开发将成为未来趋势，商业综合体越来越多地在城市立体交通系统中充当节点。

未来将会有更多成熟的商业综合体品牌出现，但也必定会有一部分同质化严重、品质较低的商业综合体被市场淘汰。

一线城市商业趋于饱和，二三线城市发展迅速，购物中心的主要扩张区域也将由现在的一线城市为主向二三线城市普及。

成熟商圈存在土地稀缺、地价高昂、城市扩张、人口外迁等问题，将导致购物中心向非成熟商圈甚至郊区新商圈普及。

购物中心在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，建筑形式不再仅拘泥于传统的封闭式“大盒子”，而是根据区位条件不同灵活变化，带给消费者更宽松、闲适的购物环境。

绿城目前在建的商业项目有住宅配套的社区商业，也有规模更大的区域中心综合体商业，显示绿城在商业地产领域的逐步拓展。

绿城城市综合体发展目标——“ 城市生活第一目的地！”

绿城城市生活综合体愿景——承载“生活、乐享、体验”于一体的理想街区

超越商业设施范畴的生活中心

精彩而高效的建筑空间，丰富而多样的消费内容，立体而便捷的交通体系，吸引密集而多元的社会阶层，突显深厚而迷人的城市文化，与网络经济充分融合，提供与一线城市相近的生活品质。