瑞安五星级宾馆及商业服务项目定位报告

一、项目概况及分析

（一）项目概况

项目位于瑞祥新区核心位置，罗阳大道北、瑞枫公路以南，主要技术经济指标如下： 

（二）项目四侧

（三）道路交通分析：项目交通易达性及展示性好

（1）南侧：文庄路及市政广场，道路及广场开阔；

（2）北侧：瑞枫大道，道路开阔，将是瑞安的交通大动脉及之一及快速通道；

（3）东侧：文定路及未来的长运站，道路开阔；

（4）西侧：文节路，道路开阔； 

（四）周边环境：目前项目周边基本上是一片空白地，人车流稀少，未来项目周边规划有长运站、市政广场、公交首末站、学样等社会配套；规划有华龙一品、村民返还地、保障性住房等住宅；瑞祥新区商业步行街商场、华龙一品约5000方的底商等商业；各类中小学及幼儿园，如瑞祥新区成形，项目周边环境将适合本项目商业发展。 

（五）途径项目的公交路线

目前只有13路一路公交经过本项目，项目东侧即是未来的长途客运站，且项目四周交通易达性好，但未来须增加公交路线。

（六）项目SWOT分析

1、项目优势（S）：

（1）宏观优势：现瑞安城市化进程较快及经济的发展，而商业发展却仍停留在较初级阶段，管理先进、业态齐全、购物环境上乘的商业较为缺少，为项目的发展提供很大想象空；

（2）交通优势：项目处于展示性及易达性好，停车方便；

（3）位置优势：处于未来城市发展位置，周边公共配套较多 ,为项目聚集大量人流提供先天的优厚条件； 

（4）竞争优势：项目周边商业普遍档次低、高层次商业竞争小；

（5）开发商优势：开发商拥有较雄厚的经济实力、人脉等社会资源；

（6）规模优势：项目总体量达14多万方，在现开发商业中首屈一指；

2、劣势分析（W）：

（1）人们固有的消费习惯主要集中在虹桥等老商圈上，要改变这种消费习惯在短期内有一定的难度；

（2）项目周边商业氛围未形成，商业氛围尚需进一步培养；

（3）项目地块被河一分为二，从整体会影响项目规划及动线等；

（4）项目周边配套不全、人气及商业还有待提升；

（5）政府规定的项目技术指标，一定程度上限制了项目开发及发展方向；

（6）瑞祥新区人口少，机关事业单位少，难以形成以白领阶层的成熟商圈；

3、机会分析（O）

（1）政府规划：我项目符合政府商业规划要求，有利于同政府沟通；

（2）区域发展：未来瑞安及瑞祥新人口增长，众多楼盘的开发、置业等，提高项目升值机会；

（3）瑞安上档次、上规模的商业物业相对缺乏，为项目发展提供很大可利用空间；

（4）瑞安缺乏大型知名超市及商家，本项目商业可满足项目周边长久的商业需求；

（5）众多知名连锁品牌商业，加速向二三张城市拓展；

（6）升值无限：瑞祥新区为政府近年大力发展的区域，现周边村庄炒地炒房已很普遍；

（7）随着温福铁路的开通，通讯及交通条件的改善，“地球村”已成为现实。要充分发挥瑞安市“汽摩配之都”等加工业集聚优势，吸纳国内外采购商来瑞安；

4、威胁分析（T）：

（1）直接面临瑞祥新区商业步行街等未来竞争对手威胁；

（2）炒铺现象较普遍：为商业经营存在较大不稳定性；

（3）市场大环境不佳：全球金融海啸、国家宏观调控等大环境，存在不确定因素；

（4）高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险；

（5）顾客流失：受大环境、传统消费等因素影响，消费群体被瑞安老商圈、温州、香港等地的商业分流；

（6）瑞祥新区能否按照政府规划发展起来，存在较大的不确定因素；

（7）火车站商圈、物流中心对本项目的威胁；

小结：通过上述分析，本项目作为瑞祥新区大规模项目，优劣势相对明显， 可塑性较强等特点。机遇与挑战并存。地块拥有较好的易达性、昭示性、较大规模和未来完善的配套以及开发商的资金等实力支持等方面优势，为项目提供较大的想象空间。同时， 项目也存在区域形象弱、地价昂贵、商业氛围差、片区发展不确定等不利因素以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响。

（七）项目地块综合评价及面临解决的主要问题

1、物业类型—影响因素分析表

2、观点阐述

从以上市调及对地块物业类型分析来看本项目地块：

（1）单从地块本身条件来看，地块具备商业的条件，若做商业，高、中、低档的商业均可选择，选择的空间较大；

（2）本地块具备规划酒店的条件，但在公共交通、发展商品牌等方面存在不足；

3、10大问题的提出

（1）如何充分利用本项目的优势和市场机会？

（2）如何根据本项目情况及市场环境去细分市场，确定项目的市场定位？

（3）通过什么样的规划设计来实现该项目的定位？

（4）什么样的产品组合能够有效降低项目的风险，实现价值最大化？

（5）各产品建设多大面积最好？

（6）如何做到项目间的有效连接，及与市政广场等的统一性？

（7）如何使用资金，保证资金链的完整性？

（8）如何做出项目特色，扩大项目商圈辐射范围？

（9）如何截流去外地的消费者来项目消费？

二、商业市场定位研究及发展建议

综合以上商业市场分析、项目SWOT分析，项目定位如下：

（一）定位四大策略

1、标志性——瑞安标志性商业

以高姿态、高起点切入瑞安商业市场，突显商业在整个瑞安范围内的高起点和标志性。

2、本土性——以本地的市场需求为导向

以瑞安本地居民的消费习惯和消费趋势为基础，通过满足各类消费，切实地将项目融进消费者的日常生活。

3、品牌性——大品牌与主题商业强强结合，树立项目高端形象

通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。

4、体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐

优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。

（二）定位思路

1、利用本项目的规模、地段优势充分发掘商业价值；

2、作市场规则的制定者，作消费行为的引导者；

3、追求综合性，多业态，复合型的一站式消费模式；

4、最大限度满足各类型消费者的需求；

5、注重持续经营，注重后续服务；

6、资本运作与营销相结合；

7、适度超前，从设计上充分考虑未来发展的要求；

（三）项目商业总体战略定位

通过以上市场调研及项目SWOT分析等分析： 项目的竞争和威胁因素给项目发展提出了新的思考，我们认为：

从市场风险最小化及地块商业与社会价值最大化角度来看，并充分利用市场空缺、体量优势及项目本身优势，所以项目商业的总体战略性定位为：

站在城市运营的高度，成为瑞安的商业名片及地标！

概念阐释

（1）作为城市的重要组成部分，如太古广场及兰桂坊在香港、新天地在上海、华润万象城在深圳等，都扮演着城市名片的角色，也是城市经济商业发展的能量动力。

（2）无论是城市规模的扩大还是产业升级，瑞安迫切需要能够代表都市形象、提升商业休闲形象、促进城市发展的一个核心价值平台，而本项目恰恰就是要创造这样一个支持平台，因此本项目的运营不单是一个简单商业地产项目，而是要站在城市商业运营的高度上，整合城市资源、提升城市功能，要做到本项目就是代表瑞安的城市名片。

（四）市场定位

1、从多个角度来确定项目市场定位

（1）从商业级别的细分的来看

结合国际上对商业中心的划分标准，符合商业规律的商圈划分标准如下：

从上表可看出，项目在体量、建筑形式、交通条件等方面符合城市商业中心特点;

（2）从项目周边人口来看

项目所处的瑞祥新区规划人口达5万余人，全市人口有117万人，主城区外向辐射广、辐射人群之多，在人口上可支撑我项目瑞安城市商业中心的条件；

（3）从现有的商业状况来看

瑞安现有的商业基本属于传统的商业业态，缺乏集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等功能于一体的“一站式”消费的商业业态，本项目正好填充城市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。

（4）从项目招商流畅性来看

如本项目定位为城市商业中心，新颖的市场概念和足够的投资回报吸引各人群；

（5）   从市场竞争来看

集复合型于一体的购物中心，是各种业种、业态能量的汇集，将会产出超强的吸附力，温馨、舒适的购物环境可以满足“吃、玩、乐、买”的所有需求，真正做到“人无我有，人有我精” ，从而达到“唯一性、排他性、不可复制性”，在市场竞争中产生无比强大的竞争力；

（6）从项目自身属性来看

本项目交通方便、周边商业气氛浓、项目体量巨大，使消费者能从城市的每一个角落都很方便到达本项目，项目选址位置的交通条件极为便利，适合打造商业中心,本项目将充满亮点和个性。

（7）从消费者及经营户市调来看

有70%的消费者赞成我项目建成综合性商业中心，消费者和经营户都希望本项目商业有大型超市、特色餐饮、休闲娱乐，本项目定位为复合度高的城市商业中心，可满足二者需求；

（8）政府规划：政府的城市和商业规划都有利于项目发展大型商业中心；

2、项目市场定位

综合以上各方面分析，本项目应集合自身具有的地段、规模、功能等优势，拔高项目高度，提升瑞安商业水平，打造无以复制的：

瑞安首创风情式SHOPPING MALL

shopping mall 是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和生活郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。shopping mall集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光旅游、社交等功能于一体，与五星级酒店形成互补。

（五）形象定位

时尚的购物概念、现代的功能配置、丰富的商品组合、舒适的购物环境、优越的消费模式、鲜明的特色，一系列的前景规划将使本项目成为瑞安档次最高、业态最齐全、品牌最集中、最具现代化特色的大型MALL，通过：

1、标志性——瑞安标志性商业

2、本土性——以瑞安的市场需求为导向

3、品牌性——大品牌与主题商业强强结合

4、丰富性----完善的商业业态组合

5、体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐

6、全局性——充分考虑协调项目五星级酒店部分的关系

六大基点把项目商业打造成：

 “纽约·第五大道”

  -----娱乐、休闲、餐饮、文化、健身、购物的首选之地

（六）档次定位

1、定位依据

（1）从经济发展水平与消费水平来看

瑞安作为温州模式发源地、全国百强县市、著名的侨乡等，未来有着广阔的发展前景，经济收入、居民购买力以及消费层次都比较高，必定产生中高档及高档消费需求；

（2）   从区域商业档次及消费特征来看

一方面，瑞安有着很高比例的富裕阶层，他们有着爱休闲、爱消费的习惯和传统，他相应也产生了最普遍的中高档消费市场，另一方面目前商业档次雷同，整体商业档次不高，相对缺乏高消费，高档次的消费场所；

（3）   从消费者及商家访谈来看

通过对政府、企业消费者、经营户等等消费者的调研，绝大多数的人认同中高档，高档和中低档占比较小；

（4）   从项目自身因素的影响来看

我项目处于未来发展区域，有着良好的易达性和昭示性，而瑞安开车消费较为普遍，同时如果档次过低，则势必影响项目五星级酒店形象，如果过高，则面临着招商品牌及消费群体的有限性，所以项目本身质素要求项目定位不能过高与过低；

2、档次定位

综合以上分析，我们可得出，本项目档次定位以中高档为主、高档为次、

中档为辅

（1）   中高档的商品：全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体

形象及引领消费潮流；

（2）   高档商品：适当比例的高档商业对于引导消费、提高物业档次是

有着很好的作用，也会使项目的个性、主题得到显明的彰显，形成其他

商家难以竞争的核心竞争力；

（3）中档商品：适当配置可充分吸引，家庭主妇、学生等人群来到本项目，积聚人气，增强商业气氛；

（七）目标消费群定位

1、项目辐射力：

根据项目市场定位、瑞安的城市特点及项目质素，本项目的商圈辐射力应是：

立足瑞安城区，服务于瑞安各乡镇，辐射瑞安周边县市（如平阳）

2、周边消费群特征及项目商业档次的影响

（1）主城区消费特征分析

A、主城区消费者收入稳定，消费力强；

B、商圈为商业核心，以公务员及经商人员为主,以家庭型消费为主；

C、消费者为中高等收入阶层，消费相对强劲； 

D、消费者选择到香港、温州、瑞安时代等地购物；

E、注重休闲、娱乐场所的商业配置；

F、该消费阶层是未来项目的目标消费群体。

（2）周边乡镇的消费特征分析

A、商圈庞大，辐射至瑞安大部分乡镇；

B、以传统家庭型消费为主力，中高消费强劲； 

C、对一站式购物的需求较大；

D、部分中产阶层家庭为高端消费市场起到良好的带动作用，是未来项目的目标消费群体；

（3）三级商圈的消费特征分析

A、由于商圈辐射范围广泛，居住区偏远，消费群体相对扩散；

B、一般家庭消费会就近选择购物场所，故中低消费层流失；

C、个别驾车到我项目消费，一般为节假日消费；

D、购物周期较长，消费不稳定；

3、目标消费群定位

（1）商圈消费群：项目将以核心商圈及二级商圈的消费者为日常购物的主要目标消费群，这两个商圈将对我项目产生重要影响，而边际商圈的消费者的节假日购买也会拉动该项目的假日消费，项目的辐射力可影响至整个瑞安及部分县市；

（2）主要消费群：综合项目为城市商业中心，所面对的客户为全客层，但我项目主要目标消费群为18-40岁的消费者及中等收入的家庭，客户及家庭主要有以下几大消费特点：

◆具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟；

◆较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟；

◆注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。

（3）商务旅游客户群体

◆亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。

◆传统的中高档商品较受欢迎，消费以中高为主。

◆带动购物、饮食、娱乐消费。

（八）商业功能定位

1、定位依据

（1）从消费者反应来看

非政府类消费者

如果瑞祥新区开个如沃尔玛、家乐福、大润发类的大型超市，你是否会去日常消费：只有8%的人表示不会去，大型超市较受欢迎；

如果在瑞祥新区开个如银泰、开太、新世界类的大型中高档百货商场，你是否会去消费：只有7%的不会去，大型中高档百货较受欢迎；

如果瑞祥新区有东南亚餐饮、酒吧街等特色的餐饮及娱乐休闲，你是否会去消费：特色的餐饮及娱乐休闲吸引力大，只有11%的人表示不会去；

你最希望在瑞祥新区有个什么样的商业业态：需求总体呈多样性的特点，最具吸引力的为大型超市、中高档百货、流行百货及中高档百货，家居建材类服装批发市场、运动用品城不具吸引力；

政府类消费者

如果瑞祥新区开个如沃尔玛、家乐福、大润发类的大型超市，你是否会去日常消费：只有7%的人表示不会去，大型品牌超市很受欢迎；

如果在瑞祥新区开个如银泰、开太、新世界类的大型中高档百货商场，你是否会去消费：只有6%的人明确表示不会去，大型中高档百货很受欢迎；

如果瑞祥新区有东南亚餐饮、酒吧街等特色的餐饮及娱乐休闲，你是否会去消费：只有9%的明确定不会去，特色餐饮及娱乐休闲受欢迎；

你最希望在瑞祥新区有个什么样的商业业态？（可多选）：总体呈现多样性特点，大型超市、特色休闲娱乐、商业步行街、特色餐饮、中高档百货为最受欢迎的业态；

（3）根据本项目城市商业中心的特质，并从经营前景及项目开发的最大回报考虑；

2、综合项目周边商业特点、消费者及项目特点，我们可以看出，本项目应具备以下功能：

Ø     购物：主要的核心功能，满足最大量的消费需求；

Ø     休闲：符合瑞安市城市性格；

Ø     餐饮：符合瑞安城性格，发展潜力极大；

Ø     娱乐：丰富业态，满足一部分客户的中、高消费要求；

Ø     健身：使项目增添时代气息；

Ø     文化：提高生活品味，增加了文化内涵；

Ø     社区配套：满足酒店及商业经营者及周边居民需求，丰富项目业态；

【功能结构示意图】 

三、酒店市场定位研究及发展建议

（一）温州及瑞安星级酒店市场特征

1、主要星级酒店客房数量

酒店竞争相对激烈，瑞安三星级酒店客房数量以120-170间/套为主，四星级酒店客房数量以217-313间/套，温州五星级酒店客房少的只有106间/套，客房数量最多的达409间/套； 

2、主要星级酒店建筑面积

三星级酒店建筑面积主要以10000-15000平方米为主，四星级酒店建筑面积主要以38000-43000平方米为主， 温州五星级酒店建筑面积小的只有20000平方米，有个别五星级酒店建筑面积在80000平方米以上，如温州滨海大酒店（82000平方米）；

3、主要星级酒店房价统计

三星级酒店的平均房价在标间以200-300元/间为主，套间以350-450元/间为主，四星级酒店标间以400-450元/间、套间以700-800元/间为主，五星级酒店标间以500-800元/间为主，套间以1000-3000元/间为主。

4、瑞安未来五星级酒店供应量较少； 

5、业态构成：市内提供住宿功能的酒店业态众多，部分酒店以浴场、大型餐饮为主要业务来源，客房数较少；

6、物业品质：市内品质较高的酒店相对较少，除两家四星级外，其他酒店中达到三星级客房配置的酒店较少；

7、客户来源：高星级酒店客户多集中在政府、行政单位、本地人开房等，商务客户数量相对较少；

8、高星级酒店经营状况好：国际及阳光入住率高，来星级酒店餐饮、娱乐休闲消费的单位及个人众多；

（二）瑞安市四星级酒店入住客户分析

酒店入住的客源主要由合约客户、签约旅行社、酒店订房机构、外来游客和本地客户等五个部分构成，其中合约客户和本地客户所占比例最大

预计本项目酒店未来主力客户也将主要以本地客户为主，主要是喜欢娱乐、餐饮和招待朋友。

（三）瑞安星级酒店未来发展趋势

1、星级酒店大多集中在传统的经济发展比较活跃的城市中心地带，人气相对不足是影响目前项目区域酒店业发展的主要原因，酒店业的发展尚需要一定的市场培育期；

2、随着酒店消费需求的更加多元化，星级酒店与特色精品酒店、专业化酒店将出现并存共荣的局面；

3、项目拥有快速通道瑞枫路、罗阳大道等的交通优势，相对处于城市边缘地带，预计未来五星级酒店具有较强的生存和竞争能力。

4、随着区域经济上升，市政建设提质，区域内交通条件和区域形象、旅游业的快速发展；依托区域内未来集中式商业群，未来特色规模的高端星级酒店存在发展机会。

（四）开发五星级酒店的有利因素

1、随着城市快速发展，对外商务活动的数量和频度将快速增加，对五星级酒店的需求大；

2、政府、行政等单位及瑞安本地人与外界交流活动也将对酒店需求量有所推动；

3、对外商务活动的数量和频度将有快速上升；

4、档次较高的酒店投资回报水平相对较稳定；

5、五星级酒店有利于提升项目整体档次及形象；

6、高档酒店供应量较少，因其面向高端客户，客源稳定，投资回报水平较高；

7、项目地段位置存在一定的稀缺性；

8、瑞安目前尚无五星级酒店，符合政府规划；

（五）项目酒店定位

综合市场情况，并随着瑞安总体经济及旅游经济的不断发展，并且项目所处瑞祥新区未来良好的发展前景，五星级酒店项目将大有前景， 我们通过以上通过对温州及瑞安酒店状况分析，项目开发五星级宾馆是符合市场情况及未来发展的，本着差异化的原则，酒店项目定位为：

突出商务、餐饮功能、娱乐功能的五星级酒店

定位阐述：

l         商务、餐饮及娱乐功能利润丰厚；

l         突出商务、餐饮及娱乐功能，与国际、阳光酒店形成差异化经营；

l         直接吸引政府、行政等单位及高端客户来本项目消费；

l         五星级酒店将直接冲击国际和阳光酒店，且五星级酒店开发周期长、经营风险较大，突出商务、餐饮及娱乐功能将使酒店快速渡过市场培育期；

l         瑞安最高档次的酒店：

1、房间面积：适当加大房间面积，从舒适性的角度，保障酒店的档次；

2、装修档次：在内外装修档次档次上确保酒店的装修，基本参照五星级标准建设；

3、豪华配置：会议厅的远程视频系统、卫生间的材料用品、酒店大堂的石材、灯饰等等；

4、高档次的配套：餐饮酒楼、西餐厅、商务功能、娱乐休闲等等；

5、适当拉大行政套房的比例，增设自动麻将机等等；

（六）市场酒店参照案例：

1、澳门永利酒店

酒店共有600间尊贵雅致的客房。世界级厨师为客人精心炮制美味珍馐。酒店还设有国际顶极品牌专卖店、舒缓身心的理疗康体中心，以及多姿多彩的拉斯韦加斯式娱乐节目，满足客人全方位的休闲娱乐需求。此外，酒店更设有总面积为2,200平方米的多功能及高科技会议设施，适合各种类型的商务活动。 

酒店特色：

两房式套房

l       278平米空间，包括奢华的卧室和娱乐区域 

l       独立的客厅和娱乐厅 

l       房內设有私人理疗室 

l       24小时管家服务

l       每间浴室都包括独立的「他」和「她」的个人卫生间，带有穿衣区，超大浴缸以及玻璃淋浴 

l       液晶超薄电视、穿衣区以及私密卫生间 

l       独家提供Desert Bambu™沐浴用品

一房式套房

l       充分奢华的185平米空间，包括卧室和娱乐区域 

l       设施完备的私人酒吧以及舒适座椅 

l       超大落地玻璃饱览迷人景致 

l       带有气垫和加热背靠的舒适浴缸，以及独家提供的Desert Bambu™沐浴用品

特级豪华客房

l       56平米奢华空间

l       豪华超级睡床及绵织床上用品

l       超薄电视

l       舒适浴缸，以及独家提供的Desert Bambu™沐浴用品

2、澳门皇冠酒店

澳门皇冠，延续享负盛名之澳洲皇冠品牌，成为亚洲区内首次拓展之业务，集时尚尊贵于一身之酒店及娱乐场，以专注服务高级娱乐市场为首要。楼高36层之澳门皇冠设计独特、用料高尚及服务超卓，为追求完美品味及着重细致要求之贵宾，提供无可比拟之六星级超凡礼遇。

酒店特色：

（1）设有多层耀目之豪华娱乐场，容纳约220张赌台及180台博彩游戏机，并设有尊尚私人之贵宾厅。

（2）所有客房均可环回饱览澳门半岛之壮丽景致。

（3）216间宽敞时尚的豪华客房均设有雅致的休息室、宽敞的衣帽间、等离子电视及宽带上网。浴室内极具气派的圆形大理石浴缸、日式独立淋浴室、内置式液晶电视以及精致瑰丽的浴室用品。

（4）入会手续简便并费用全免，会员每次于赌枱或角子机玩乐时，赚取奖赏积分。只需于每次莅临澳门皇冠时，出示您的皇冠会会员卡，即可专享各种会员优惠、折扣、奖赏等等。 

（七）五星级酒店规划建议

1、从温州及瑞安现有星级酒店客房数看：瑞安酒店市场竞争已很激烈,同时温州市客房数最多的五星级酒店仅有409间客房；

瑞安酒店竞争相对激烈，瑞安市市三星级以上酒店客房数量约总共为1184间/套，其中三星级客房数量为733间/套，四星酒店客房数量为451间/套以上。从数量我们可以看出，瑞安市星级酒店客房量竞争相对激烈。

在酒店的客房数量方面,瑞安三星级酒店客房数量以120-170间/套为主，四星级酒店阳光和国际客房数量分别为217和313间/套，温州五星级酒店客房最少的为温州市海悦名邸精品酒店，只有106间/套，客房数量最多的也只有409间/套，为温州香格里拉大酒店；

2、从温州及瑞安现有星级酒店建筑面积来看：建筑面积面积最小的仅有20000平方米，最大的为温州滨海大酒店（85000平方米）；

瑞安三星级酒店建筑面积主要以10000-15000平方米为主，四星级酒店阳光和国际酒店建筑面积分别为38000和43000平方米，温州五星级酒店建筑面积小的只有20000平方米，温州万和豪生大酒店只有32000平方米,温州华侨饭店也仅有50000平方米；

3、从瑞安国际和阳光酒店客户来源来看：瑞安二家四星级酒店主力客源主要集中在政府、行政单位、本地人开房等，商务客户数量相对较少，以本地人为主的客户结构限制了本项目酒店在客房数量和建筑面积上不宜过大，同时瑞安本地已有国际和阳光这二家老牌四星级酒店，在客源相对变化不大和被分流的情况，如果本项目客房数量和建筑面积上过大，则本项目面临相当大的市场风险；

4、从瑞安实际的情况来看，本项目五星级酒店客房功能面积不宜过大：瑞安虽然规划为浙江省现代化大型城市，但瑞安目前毕竟为县级市，同时，瑞安紧邻温州市区，距温州仅有约半小时的车程，交通的便利及更优的配套等将使一部份实力客户会选择到温州市区众多的五星级酒店；

5、从香港、深圳这二个浙江省外的沿海发达城市的五星级酒店来看

（1）香港主要五星级酒店客房数：客房数主要集中在400-500间/套

（2）深圳主要五星级酒店客房数和建筑面积：客房数主要集中在300-450间/套，建筑面积主要集中在4-6万平方米

7、从长沙和合肥市这二个浙江省外城市的五星级酒店来看

（1）长沙市主要五星级酒店客房数和建筑面积

客房数主要集中在300-500间/套以上，建筑面积主要以40000-60000平方米为主；

（2）合肥市主要五星级酒店客房数和建筑面积

客房数主要集中在200-400间/套，建筑面积主要以60000平方米左右；

8、从浙江省内杭州及宁波这二个浙江省内城市的五星级酒店来看

（1）杭州市主要五星级酒店客房数及建筑面积

客房数主要集中在200-400间/套，建筑面积主要集中在30000-50000平方米，客房数最多的为608间，酒店建筑面积最大的仅为80000平方米；