张一夫
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张一夫：资深零售业与房地产专家。知名财经专栏作家。
国家注册高级策划师，美国注册国际高级策划师。
荣获全国创意策划奖、房地产策划优秀人物奖、中国创意策划产业杰出人物奖、年度中国最佳品牌创意策划人物奖等。
江苏东方地产研究院研究员、文商旅专委会副秘书长。
垂询电话：18813266577 15090299898 QQ：876325944 微信：CPPA2008
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OUTLETS的商业模式及其商业地产特征
2012年11月13日
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OUTLETS的商业模式
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：
驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；
难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；
方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
1、品牌度高
奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低
奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1~6折。
3、停车场大
奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，郑州康城奥特莱斯有1200个停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。
OUTLETS商业地产的特征
提起奥特莱斯很多人脑海里就会浮现出“品牌折扣中心”这个词，其实奥特莱斯这种商业模式被人们逐渐接受也是近几年商业地产的火热和人们对品牌意识的增强所致。奥特莱斯作为一种有着巨大商机和良好前景的商业模式自然也会另许多开发商和投资者关注，自2002燕莎引进奥特莱斯后，国内以奥特莱斯为名义开发的项目多达400个，但供应国际高端品牌的真正奥特莱斯却少之又少。现有的奥特莱斯在品牌货品的供应和折扣力度，远远达不到国外的水平。一个好商业模式却在国内遇到如此大的挫折，究其原因耐人寻味。作为国内专业奥特莱斯运营管理公司，创科奥特莱斯运营管理有限公司认为要做好奥特莱斯首先要对这种商业模式有一个正确的认识。
众所周知，奥特莱斯属于面向高端客群的商场，但是从消费群看，特别是近几年白领的消费能力逐步提高，我们需要一种业态来满足这方面的需求；品牌供应商方面也需要这么个业态来消化下架和库存的货品。根据我们的市场调查，人们对一个可以淘名牌并且实惠的地方是很感兴趣的。而且奥特莱斯的客户群是相对固定的，他们都喜欢品牌、对品牌有一定认知度并且对价格有对比度。不仅是我们，一些机构和媒体也针对中国消费群体的现状做出了调查和预测例如：
-2010年中国内地奢侈品消费达107亿美元，占全球1/4（世界奢侈品协会报告）
-2012年中国将超过日本成为全球第一大奢侈品消费国（世界奢侈品协会预测）
-2020年中国的名牌时装购买能力将占全世界的44%（英国《卫报》预测)
根据这些调查不难看出奥特莱斯消费群体逐渐发生变化，消费群体年轻化和购买力快速上升都让我们意识到，我们对奥特莱斯的品质和服务也应该与硬件匹配。不能仅仅是建筑风格，更重要的有相应的运营管理模式，这一点国外的奥特莱斯做的很好，并值得我们学习借鉴。如何把国外的运营管理模式成功本土化是奥特莱斯运营管理的灵魂。
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