商业旅游地产与商务旅游地产的城市两大特色功能

    城市需求即人的需求，人们在逐步摆脱了吃、穿、住、用等基本需求之后，休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，与此同时，仅仅注重功能设施建设的理念已经为现代城市发展所抛弃，随之而来的是构建符合城市居民和外来游客多元化需求的新型城市体系，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能将成为主流。

      城市旅游地产开发为城市旅游目的地的构建提供了新的思路，生态环境、历史人文、文化教育、体育运动、大型会展与城市旅游地产的复合型嫁接，构成了城市建设的基本格局，形成了城市发展的客流动力，提供了城市基础配套的资金保障，创造了城市独具一格的风格气质。基于以下几方面的因素的研究，本文力图通过对城市旅游地产业态的研究，为城市旅游目的地的构建提供新的思路。

（一）特色化的商业旅游地产构成城市旅游消费增长极

      目前很多城市已经形成较为成熟的城市游憩商业区，是城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。在这个区域内，旅游地产形式多样，包括购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店、娱乐类商业地产（如电影院）等，其最主要的业态类型包括大型购物中心、购物步行街和城市历史文化街区。

      大型购物中心（mall）是城市旅游购物消费集中的场所，属于一种复合型商业业态，在城市中心和边缘都有可能形成大型的购物中心，在城市中通常能够形成人流量聚集的场所，从而带动周边区域的游客服务、汽车服务、交通物流、辅助商贸的发展。目前，这种商业形式对城市观光游客和居民休闲游憩都具有相当大的吸引力。在美国，mall的购物消费额占总购物消费总额的60%多，在欧洲是29％，在日本是17％，在台湾地区是9％。目前，mall带来的巨大赢利空间和发展欠缺的国内市场形成巨大反差。目前国内的在一线城市逐步显现mall的雏形，如上海的百联德泓国际广场、北京的金源新燕莎mall、广州的天河城、正佳广场等。

      购物步行街是国内各个城市迅速发展起来的商业形式，主要集中了各个品牌的专卖店、特色店以及各家百货公司，往往能够集聚城市的大量人气，尤其吸引青年人的眼球。如北京的王府井，上海的南京路，广州的上下九。步行街对居民的购物消费具有强大的拉动效应，但面对城市游客，购物步行街应重点突出特色化，这种业态在城市商业功能中一直扮演着重要的角色，但在发展过程中逐渐失去了特色，各个城市的步行街大同小异，未能显示城市特性和地域文化特色，对于城市观光游客，吸引力在逐步降低。

      历史文化街区在快速城市化进程中，逐渐成为一种稀缺资源。在构建城市旅游目的地过程中，应该怎样看待城市里这一具有特殊意义的文化遗产？对于地处城市黄金地段的历史文化街区，应该如何保护与开发？目前有的城市提出“全部迁移”的方式，把居民全部迁出，留下的房屋或者改建，或者修整，有的成为高档社区，有的成了高档娱乐场所，还有的成了供游客参观的空壳。这种开发方向不仅不能满足城市居民和大众游客的需求，同时也为当地城市历史文化街区的可持续开发设置了障碍。历史文化街区与现代休闲产业结合起来，复合开发多种经营业态，这是目前历史文化街区在构建城市旅游目的地过程中应选择的方向，历史街区的发展同新城市功能完美结合，功能完善、空间互动，从而形成良性发展态势。北京的什刹海、上海的新天地依托历史建筑进行商业开发，构成了城市新的吸引点，带来了土地增值和文化恢复的双重效益，是此类商业模式的代表。

 （二）商务会展旅游地产构成商务旅游核心集散地

      中心商务区和大型商务会展区是城市商务游客的集结地，频繁的商务往来使得该区域集中了大量酒店、餐饮、娱乐等旅游设施，集中了城市商务旅游地产的精华，高层写字楼、商务酒店、大型会议会展中心往往构成城市旅游形象的地标。独特的都市景观，同时使得城市观光游客纷至沓来，充分展示了现代化城市形象。

      城市中心商务区（CBD）是城市的功能核心，位于城市黄金地带，地价最高，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，商务活动极其频繁，是城市商务游客云集之地。城市中心商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，这里聚集着规模宏大、错落有致的建筑群，往往是拥有一座现代化城市的标志性建筑物，成为城市游客必到之处。例如，新加坡中心商务区是以商业、旅游服务设施为核心，综合配套了其它服务设施。中心商务区有新加坡市政府、国家美术馆、滨海艺术中心，同时还有新加坡的标志鱼尾狮。新加坡的中心商务区不同于纽约、洛杉矶等城市，夜晚的人气非常旺，是城市游客夜间活动的乐园，这里有酒吧一条街、艺术中心、旅游景点、新达城综合购物中心。便利的公共旅游设施，使得城市商务中心区成为新加坡旅游的标志性区域之一。

      会展是带动城市商务旅游、提高城市形象的强大引擎。大型商务会展旅游地产对大城市城市格局演变具有强大的带动性，可以引发大规模、高层次商务游客流动。会展旅游具有组团规模大、游客档次和消费额高、停留时间长、涉及相关服务行业多、成本低、利润丰等特点，在欧洲、北美、亚洲的香港和新加坡，会展已经成为一门成熟产业。鉴于商务会展旅游对区域经济发展的巨大带动作用，国内一些大中城市纷纷在规划中提出了商务、会展功能产业区的概念。例如，天津滨海新区依托国家优势，以规划布局的滨海中心商务商业区为核心，以滨海国际会展中心为依托，将在未来加快大型会展场馆和大型会议型五星级酒店、高级度假酒店及高端综合旅游休闲设施的投资建设，尽快完善滨海国际会展中心配套服务功能，规划目标把滨海新区建成国际著名的商务及会展旅游中心。

 （三）环城度假旅游地产构成城市休闲游憩产业集中发展带

      度假旅游地产与普通的旅游地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。因为度假旅游地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。而随着中国经济持续发展，未来会产生更大规模的富裕阶层，再加上旅游经济潮流的到来，度假旅游地产未来发展前景乐观。具体表现在功能的城市化、强调环境的舒适性、度假区与中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。

      目前在环城度假旅游旅游地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边旅游地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。