张一夫
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张一夫：资深零售业与房地产专家。知名财经专栏作家。
国家注册高级策划师，美国注册国际高级策划师。
荣获全国创意策划奖、房地产策划优秀人物奖、中国创意策划产业杰出人物奖、年度中国最佳品牌创意策划人物奖等。
江苏东方地产研究院研究员、文商旅专委会副秘书长。
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社区商业项目问题探讨
2012年10月13日
评论数（1）社区商业项目问题探讨
社区商业的问题可能比购物中心的问题会更多一点，总结一下，目前国内社区商业开发总体上有如下四个方面的问题：
问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫
首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控规指标，还会举行一系列的专家论证会，我也参加过几次这样的会议，参加完只得出一个结论：政府部门关于商业的指标规划几乎就是毫无依据。他们在规划之前没有对区域现在、目前的人口、消费需求进行过研究；也没有对目前的商业供应进行过盘查；对地块的可盈利性也没做过分析。可想而知，这样的商业指标不可能具有指导性，而立项时的发改委审查也是苦于没有依据，只能看规划局的审批意见行事，基本上的结果就是，规划指标很难改动，我认为这是造成目前很多商业项目空置的主要原因之一。
问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫
首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控规指标，还会举行一系列的专家论证会，我也参加过几次这样的会议，参加完只得出一个结论：政府部门关于商业的指标规划几乎就是毫无依据。他们在规划之前没有对区域现在、目前的人口、消费需求进行过研究；也没有对目前的商业供应进行过盘查；对地块的可盈利性也没做过分析。可想而知，这样的商业指标不可能具有指导性，而立项时的发改委审查也是苦于没有依据，只能看规划局的审批意见行事，基本上的结果就是，规划指标很难改动，我认为这是造成目前很多商业项目空置的主要原因之一。
举个例子，望京的区域规划应该算是比较新的，但那个区域商业存量已经超过150万平米，已经远远超过望京35万人口所能承受的极限了，但仍然有许多商业项目上马开工，开发完成后招商不成功，只能空置，一些新的商业项目大都停在那里，等待转手，这样的项目在望京为数不少，究其原因就是商业规划指标太多了。那是不是在理论上存在一个合适的社区商业比例呢？我认为是有的，很简单的逻辑，所谓社区商业就是满足于社区内部的消费需要的商业，我们如果可以把一个项目当作一个社区的话，它的总消费力是确定的，如果这个项目住宅是100万平米，能够容纳3.3万人（人均30平米），北京市平均每个人产生的商业消费大约是1万元/年（仅指与商业物业相关的消费支出，如购物、餐饮及休闲娱乐支出，教育、养车等不算在内），那么这个项目未来产生的消费总需求大约是3.3亿元，这个消费需求衍生出来多少对商业物业的需求呢？这需要一个商业坪效的数据，按照汉博顾问的统计，北京市区内的商业综合坪效（综合零售、餐饮及娱乐）大约为6000～10000元/平米才能做到正常盈利水平（依赖于不同的租金水平），我们取8000的均值，3.3亿元的消费支出大约需要4.1万平米的商业建筑面积，约相当于住宅面积的4.1%左右。汉博顾问认为对于社区商业而言，社区商业面积配比应该在社区住宅建筑面积的3～5%之间比较合适，简单一点说，人均1平米足以。
从这个比例来看，目前许多项目的商业配套均超过了这一面积，其结果必然导致大面积空置，导致投资收益的下降，导致大量资金的沉淀与浪费。要想从根本上解决社区商业的问题，首先必须在政府规划层面有所改变，或者允许开发商根据实际需求与供应情况修改社区商业指标。
问题二、社区商业的业态设置：自发拼凑的混沌集市
从我所见到的社区商业案例来看，做的好的社区商业寥寥无几，整个社区商业的业态规划无序、经营商家素质低，经营情况也比较一般，这一问题主要是有以下三个：
问题二、社区商业的业态设置：自发拼凑的混沌集市
从我所见到的社区商业案例来看，做的好的社区商业寥寥无几，整个社区商业的业态规划无序、经营商家素质低，经营情况也比较一般，这一问题主要是有以下三个：
1、 规划的无序， 开发商无心去做业态规划，因为大多数的社区商业是为了销售，业态规划顶多也是一个销售道具。同时，大多数社区商业开发商没有接触过商业，不清楚基础的社区服务所需的业态构成、需求；另外过大的社区商业体量，单纯依靠内向型社区商业需求无法满足这么大体量，于是千篇一律开发成餐饮一条街。
2、 执行的无力，由于社区商业的销售或部分销售，开发商丧失了对业态的控制权，即使有良好的业态规划，也无力控制小业主的招商行为，小业主一般是价高者得，短视行为决定了社区商业招商执行的无力。
3、 招商的困难，社区商业的招商比购物中心的招商更困难，社区商业大多位置偏远，而且社区商业领域连锁品牌商家相对过少，难以复制，招商难度大。同时，如果社区商业是销售的，通常都是以较高溢价进行销售，高价销售导致的高起始租金会让商家望而却步，进一步加大了社区商业招商的难度。
问题三：社区商业的资金筹措：无奈中的销售举措
无论是社区商业还是购物中心，都是长线的投融资行为，除了贷款之外，中国社区商业的开发商现阶段根本找不到其它的融资方式，而中国房地产项目的贷款大部分是短期开发贷，长融短投解决不了开发商的融资问题，投融资期限的不匹配必然导致商业物业的销售来快速回笼资金。再加上开发商原始积累阶段的贪婪天性，社区商业成了销售型商业的代名词，而且销售价格远高于商铺的内在价值，这是目前中国社区商业开发的现实需求。
问题三：社区商业的资金筹措：无奈中的销售举措
无论是社区商业还是购物中心，都是长线的投融资行为，除了贷款之外，中国社区商业的开发商现阶段根本找不到其它的融资方式，而中国房地产项目的贷款大部分是短期开发贷，长融短投解决不了开发商的融资问题，投融资期限的不匹配必然导致商业物业的销售来快速回笼资金。再加上开发商原始积累阶段的贪婪天性，社区商业成了销售型商业的代名词，而且销售价格远高于商铺的内在价值，这是目前中国社区商业开发的现实需求。
而商业的成功经营取决于业态、品牌、租金的统一性与协调性，这要求管理方对商铺有实在的经营管理权。一旦商业物业销售，产权盘落，开发商其实很难做到管理权的统一，为了解决散售带来的经营控制的无力问题，带租约及返租式销售（产权式销售）方式面世，其中带租约销售吃力不讨好，只有真正负责的开发商采用的“无奈”之举，几乎很少被开发商利用。而产权式销售方式早被用歪了，形象全无，加之走在政策的边缘（一些城市已禁止此种销售方式），已成过街老鼠。到目前为止，还是没有找到一种将销售、经营管理很好结合起来的操作方式。销售必然带来商业物业产权的分散，唯利是图的商铺投资者自由发挥，形成的结果必然自发拼凑的混沌集市，或者直接空置，所有良好的愿望都会落空，社区商业陷入一个接一个的财富泡沫中，难以自拔。
问题四：社区商业的后期经营管理：无心又无力的痛苦征程
跟所有的商业一样，社区商业同样需要良好而严谨的后期经营管理才能逐渐兴旺，但由于种种原因，社区商业的后期经营管理基本形同虚设，但这里面有三种不同的情形。一是开发商当甩手掌柜，散售的社区商业已经钱货两清，开发商根本无心去顾及后期经营管理的事，后期经营管理的责任其实已经落到投资者身上，这些分散的小型投资者缺乏专业管理的能力和团结的决心，必然导致大规模的社区商业无法形成应有的组合服务能力；从后期经营管理看，散售方式其实只适合小体量、业态单一的社区底商物业。
问题四：社区商业的后期经营管理：无心又无力的痛苦征程
跟所有的商业一样，社区商业同样需要良好而严谨的后期经营管理才能逐渐兴旺，但由于种种原因，社区商业的后期经营管理基本形同虚设，但这里面有三种不同的情形。一是开发商当甩手掌柜，散售的社区商业已经钱货两清，开发商根本无心去顾及后期经营管理的事，后期经营管理的责任其实已经落到投资者身上，这些分散的小型投资者缺乏专业管理的能力和团结的决心，必然导致大规模的社区商业无法形成应有的组合服务能力；从后期经营管理看，散售方式其实只适合小体量、业态单一的社区底商物业。
二是开发商变相脱身，带租约销售其实把后期经营管理的责任落到各个承租商（专业经营商）身上，这在一定程度缓解了开发商的经营管理压力，这种管理本质上其实还是投资者的自由管理或者由合同规定的经营商管理，业态、商家的调整几乎不可能实现，一旦出现经营困难，这一模式的先天弱点将会暴露无遗。
三是开发商痛苦挣扎，许多开发商本质上想管好社区商业，但自身缺乏专业人才与能力，自身根本无力承担；想寻求专业公司的力量，由于费用、责任的问题及国内专业运营管理商的缺失，这种需求在市场上也暂时难以得到满足。
无论是上述那种情形，目前中国社区商业大都处在“欠管”的状态，“欠管”就意味着社区商业物业的租金难以得到良好提升，意味着所投资的商铺价值难以保值增值。
上述四个方面的问题的交织，直接导致了目前中国社区商业的地位形同鸡肋，食之无味、弃之可惜，但从商业发展的历史和逻辑而言，社区商业却有着光明的前途，预计只有在中国商用地产资本市场开放，建立一个新的资本退出平台以后，中国社区商业开发才会得到本质的改变。
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