商业项目销售的业务流程与销售策略（1）

一、寻找客户

1、客户的来源渠道

要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销活动、派发单章、旧业主介绍、上门拜访、亲友介绍等。

2、接听热线电话

1）基本动作

Ø      接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！XXXX！”，而后再开始交谈；

Ø      通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；

Ø      在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。

Ø      最好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。；

Ø      马上将所得资讯记录在客户来电本上。

Ø      （详细举例见附件）

2）注意事项

Ø      接听电话时，要注意按公司的要求做（销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求）；

Ø      广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题；

Ø      广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；

Ø      接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问；

Ø      应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、策划人员充分沟通交流；

Ø      切记：接听电话的目的就是促使客户来现场处，做更深一步的面谈和介绍。

Ø      （详细举例见附件）

3、朋友或旧业主介绍来的客户的洽谈

由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观现场的过程中，把其朋友认为好的优点做做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。（详细举例见附件）

4、做直销（DS）

直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘或商业项目销售中运用的较多，效果也较好。但是，随着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。做DS最好直接找到目标客户，但此种可能性较小。因此，做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。若对方并不感兴趣，则应留下资料礼貌地离开。若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式，约其来现场做进一步洽谈。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更详细的介绍。

二、现场接待客户

现场接待作为销售环节中最为重要的一环，尤其应引起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。

1、迎接客户

1）基本动作

Ø      客户进门，第一个看见的销售人员都应主动招呼“你好！欢迎光临”，提醒其他销售人员注意；

Ø      销售人员应立即上前，热情接待；

Ø      通过随口招呼，区别客户真伪，了解客户来自的区域和接受的媒体（从何种方式得知本项目的）。

Ø      询问客户以前是否来过，如果来过问清谁是第一接待，如果该销售人员不在应及时通知，期间应热情为客户做介绍。

2）注意事项

Ø     销售人员应仪表端正，态度亲切；

Ø     接待客户一人，或一主一辅，以二人为限，不要超过三人；

Ø     若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待；

2、介绍项目

礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解（如：地理位置、项目规划、楼高、商业定位、功能分布、业态组合、周边市场分析等），使客户对项目形成一个大致的概念。

1）基本动作

Ø      交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况；

Ø      按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地理位置、环境、商业定位、配套设施等的说明）

2）注意事项

Ø      此时侧重强调本项目的整体优点；

Ø      将自已的热情与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系；

Ø      通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略；

Ø      当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系；

Ø      在模型讲解过程中，可探询客户需求（如：面积、购买目的等），做完模型讲解后，可邀请他参观现场，在参观现场的过程中，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。

3、带看现场

在销售中心作完基本介绍，应带领客户参观项目现场。

1）基本动作

Ø       结合工地现况和周边特征，边走边介绍；

Ø       按照平面图，让客户切实感觉自己所选的商铺；

Ø       尽量多说，让客户始终为你所吸引，记住！千万别被动，整个流程都应该是你牵引着客户走的。

2）注意事项

Ø       带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全；

Ø       嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。