5成房企负债率超60% 分析称房价下行趋势难改

    自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55 .9%。《经济参考报》记者调查发现，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。

反差

楼市淡季不淡成交红火

    各种现象表明，本应房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火红。中指院最新数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达306.42%。

    成交量的上涨，也促使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。日前，统计局公布6月份70个城市楼价数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市21个，上涨城市25个。值得注意的是，这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外，环比上涨城市数量的急剧攀升至25个，也超过前5月上涨城市数量之和。

    的确，成交量的上升，货币政策相对放宽，改变了房企观望的局面。拿土地拍卖市场来说，近期，土地拍卖市场就出现有冷到热的逆转。据统计，2012年上半年20个重点城市土地流拍数高达163宗，其中住宅用地流拍最为明显。但是，6月份开始，一些城市土地交易开始活跃，不少地方又出现土地高溢价现象，包括北京、上海、广州、深圳等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月就环比5月多出239块，达年内最高峰。

    “拿地速度加快，高溢价地频繁出现，也说明房企运营策略开始转向。”中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组成员邹琳华表示，上半年，不少房企从之前的“以价换量”转变为试探性地提高销售价格。从数据上看，现阶段售价较年前低点来说，已经每月调高2%至5%。但是，由于库存量大、资金紧张，加之未来形势尚未完全明朗，开发企业目前价格上调具有渐进性、试探性和观望性，多采取每月调高一定比例，并不断观望市场反应的策略，避免因房价较周边楼盘过高而陷入滞销僵局。

堪忧

房企经营状况不容乐观

    在成交量回升的带动下，房地产版块股票一路飘红。WIN D统计数据显示，2012年以来，房地产(申万)指数已经累计上行了15.78%，在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料(16.73%)，大幅领先上证综指(-2.88%)的同期涨幅。148只房地产类股票中，有116只出现上涨，保利地产[简介最新动态]累计上涨了35.78%，招商地产[简介最新动态]累计上涨了28.85%，万科[简介最新动态]A累计上行了23.58%，金地集团则累计上涨了19.81%。

    虽然房企在资本市场被众买家看好，但是，从目前已经披露的财务数据来看，房地产企业的经营状况却不容乐观。

    据统计，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值，部分大型房地产企业集团内，互相担保的贷款占其全部贷款的3成。

    WIN D统计数据显示，截至目前，仅有包括莱茵置业、卧龙地产和陆家嘴在内的三家地产类上市公司公布了半年报，数据显示，上述三家企业的营业收入分别下降了11.69%、28.61%和48.93%，其净利润则分别下滑了23 .71%、48.89%和53.80%。与此同时，共有包括华侨城A、电子城、华远地产和保利地产在内的4家地产企业公布了业绩快报，除了华远地产预计净利润出现增长之外，其余3家均预计净利润将出现不同幅度的下滑。

   但与之相反的是，三、四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。

    由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反，他们要多承担30%至40%，甚至高达50%的融资成本。

预计

房市难改下行趋势

    除了资金压力，在库存方面，标杆房企库存依然处于高位。截至6月底，标杆房企49个城市的在售项目库存量，相对于2011年同期增加了约6成。

    广东省房协日前报告显示，截至上半年期末，广东省商品房屋待售面积3216 .22万平方米，比一季度末增加110 .80万平方米，其中住宅增加57 .13万平方米，占总增量的51 .6%，均创下近十年来新高。其中，待售时间达到1至3年的占比超过5成。

    聂梅生指出，目前房地产市场整体处于筑底阶段，因此，房地产市场仍将在一段较长的时间内上下波动。另外，如果国家继续出台下一轮新政，不排除房企开启新一轮的降价.