中小城市开发别“摊大饼”

    [提要]中小城市开发别“摊大饼” 规划好楼市还有大机遇。在国家积极财政政策带动和经济高速发展的拉动下，现如今，我国城市化水平已进入一个快速发展阶段。对于房地产行业而言，在这样一个城市化高速发展大背景下，未来的发展如何？项目开发与城市发展之间的关系又是怎样？

    在国家积极财政政策带动和经济高速发展的拉动下，现如今，我国城市化水平已进入一个快速发展阶段。对于房地产行业而言，在这样一个城市化高速发展大背景下，未来的发展如何？项目开发与城市发展之间的关系又是怎样？本期“权威访谈”，就来看看中国房地产策划联盟副主席兼秘书长、中国策划研究院副院长郭井立的分析。

    本期人物：中国房地产策划联盟副主席兼秘书长、中国策划研究院副院长郭井立

    关键词：城市发展

    二三线城市迎来机遇

    记者：目前我国的城市化水平已超过50%，城市化进入了高速发展阶段。您认为目前二三线城市的发展现状如何？其对于房地产行业未来发展有何影响？

    郭井立：中国城市化正在加速发展，同时，“十二五”规划中，提出了城镇化发展，这里面有了很大的转变。因为目前城市化已经超过50%，而要达到西方发达国家城市化的百分之七八十，大概还需要20年时间。从这方面讲，未来房地产行业发展空间还是很大的！

    前一轮的城市化，主要集中在大中型城市，而现在大城市基本都饱和了，比如北京都到了六环、七环。所以，从现在提出的城镇化发展来看，这是中国城市化发展的一个战略性转移，从大中城市向中小城市转移，中小城市成为了发展重点，这也是二三线城市地产行业发展的一个机遇。

    另外，国家一向强调城市的科学发展观，当然，这也提出了很多年，只不过经过这么多年的发展与努力，很多城市过去只注重城市发展的规划，而现在也加入了城市发展的策划，如城市的定位，对城市的理解，未来发展的精密组合等等。这样一来，现如今的很多中小城市摊大饼式、同质化建设也将有明显的改善，未来的城市建设将更加完美、规划更为合理，这对房地产开发企业的要求也越来越高，但对于有实力的企业而言这将是机遇也是种挑战。

    经典语录

    从现在提出的城镇化发展来看，这是中国城市化发展的一个战略性转移，从大中城市向中小城市转移，中小城市成为了发展重点，这也是二三线城市地产行业发展的一个机遇。

    要避免贪大和同质化

    记者：对于城市化发展，你觉得现在哪些方面需要引起注意？

    郭井立：两个方面，一个是贪大、一个是同质化。前者除了城市盲目的扩张，就是大量、无目的地搞一些科技工业园区、文化产业园之类，其实很多地方根本就不存在搞这些的基础，这样的项目做下来也是劳民伤财的！

    在城市发展的同质化方面，很多城市的建设都差不多，千篇一律，城市管理者对于城市文化、区域特点未能做到深入的研究，别的城市搞什么项目，看着差不多也拿来搞，完全脱离城市的规划，这样的建设与城市往往是脱节的！

    经典语录

    城市管理者对于城市文化、区域特点未能做到深入的研究，别的城市搞什么项目，看着差不多也拿来搞，完全脱离城市的规划，这样的建设与城市往往是脱节的！

    关键词：城市文化

    文化是城市个性资本

    记者：由于二三线城市地产开发火爆，一度出现地产开发与城市文化脱节的情况，您认为，这对城市发展的未来影响有哪些？

    郭井立：关于城市文化，我认为就是一个城市的个性、特色、形象和资本。综观全球不难发现，现在还在传承千年文化的国家已经屈指可数，只有中国还拥有着浓厚悠久的历史，对每一个城市的发展而言，这是一个无可比拟的外围环境。

    就全国的各大城市而言，每个城市的文化也各有各的特色，而一度的房地产火爆并没有好好运用这些文化，使得从南到北，城市建筑出现了差不多的情况，当然不是说这些建筑不好看，而是太乏味，太没有特色，到处都是双生子，看起来很容易让人眼晕！到处都是文化作秀，不伦不类，失掉了传统文化的精髓。

    一个城市没有特色，往往就少了对外的吸引力，这将直接影响城市的整体发展。

    经典语录

    从南到北，城市建筑出现了差不多的情况，当然不是说这些建筑不好看，而是太乏味，太没有特色，到处都是双生子，看起来很容易让人眼晕！

    项目开发勿单成个体

    记者：现如今，很多大型开发企业都在转战二三线城市，随着城镇化的发展，二三线城市或将迎来又一轮的开发高潮。那么，开发企业在项目开发中又该如何结合城市文化？

    郭井立：一个前提不可忽视，城市的建设不能离开当地的文脉，只有这样才能充分体现出城市的特色风貌。

    所以一个项目的开发，不应该成为城市的个体，而应成为整个城市这个个体的一部分，要传承和贴合这个城市的文脉，才能有灵魂。比如宝鸡的中华礼乐城，就是建立在宝鸡青铜文化丰厚的基础之上；南京的咏梅山庄，就由梅花是南京的市花而来——如此贴合城市底蕴的项目其实也不少，也只有这样才能各具特色，且与城市和谐。所以一个项目如何才能完美融入城市，需要其对城市和项目自身有一个深入研讨，省略这个环节，尽管工程能更快速地推进，但工程最后呈现的结果往往乏善可陈。

    需要注意的是，在房地产开发中，关于城市文化的利用上，推陈出新的不够，发扬光大的不够，往往很多项目一涉及到文化的传承，就做得非常保守、固步自封而不能与时俱进，这是一个非常明显的问题。

    经典语录

    一个项目的开发，不应该成为城市的个体，而应成为整个城市这个个体的一部分，要传承和贴合这个城市的文脉，才能有灵魂。

   关键词：房企转型

    重点打造核心竞争力

    记者：历经两年的调控，现如今的房地产企业开始进入了集中转型期，那么随之而来无论是企业运营还是营销方面都要进行哪些转变？

    郭井立：这要从多方面来讲，一个是房地产企业本身。因为现在很多的房企都是项目公司，着重点基本就是项目本身，而对公司往往没有作为一个企业来运营与发展，基本就是拿到一块地，就开始筹集资金、盖房、销售然后再拿地——这种传统的运营模式。

    随着房地产市场不断成熟与发展、市场竞争的激烈，未来的房地产企业，不应只停留在项目公司这种局限性上，而是要重点打造一个企业的核心竞争力，即资金、土地和人才的多元化、内外部的结合利用。因为体现一个企业的能力，关键就在于对外部资源的整合能力。

    同时，一个企业的核心竞争力体现在三个方面，一是策划营销能力，二是规划设计能力，三是工程管理能力，所以在房企的集中转型期，除了企业发展战略的转变，在这相关的三个方面也要进行快速的转变，以免转型只流于表面，而没有给企业品牌带来实质性的提高。

    经典语录

    随着房地产市场不断成熟与发展、市场竞争的激烈，未来的房地产企业，不应只停留在项目公司这种局限性上，而是要重点打造一个企业的核心竞争力。