房子与车子一样 从出售那天起就在贬值

提及宋鸿兵，几乎所有人都会将其与“货币战争”四字紧密联系在一起，而忽略了其环球财经研究院院长的身份。的确，对于有着“货币教父”之称的宋鸿兵来说，每次出场必语惊四座，尤其最近几年有关黄金、白银价格看多的预测被事实应验后，其言论更被愈来愈多的投资者所关注。不久前，借宋鸿兵来津做客“北洋大讲堂”之机，本报就房地产升值前景、国际经济大环境及黄金投资配置等民众广为关心的问题专访了这位“货币教父”。在他看来，即便在国际金价已现较大涨幅的今天，配置黄金依然是家庭理财的必选项，黄金有望在未来五年甚至更长的时间里帮助持有者实现抵御通胀、财富增值的目标。

投资型房产应在八年内卖掉

“买房能保值增值其实是一种错觉，因为土地之上的所有建筑物从诞生的第一天就开始贬值，但房地产之所以升值，是因为生产力的提升。如果没有生产力的提升，地方的土地价值就不能维持。在生产力提升之前，靠土地推动经济增长是做不到的。现在很多地方政府认为土地升值带动经济增长，把房地产作为地方的经济增长支柱，这其实是违反经济逻辑的。”采访伊始，当谈及房产保值增值的话题时，《货币战争》作者、环球财经研究院院长、独立学者宋鸿兵首先谈道。在他看来，房子与车子一样，从出售的那天起就在贬值，但为何同一套房子2009年的价格要高于1999年的呢？归根结底，并非房子本身在升值，而是房子下面的土地在升值。可是，老百姓不能买卖土地而只能买卖房子，这便给大众带来了“买房能保值增值”的错觉。

与多数业内人士的看法不同，宋鸿兵认为房地产中线有机会而长线无机会。对于未来1至3年的市场，他认为价格震荡走高是大趋势。“虽然中央政府再三强调房地产调控政策不放松，但令人担忧的是，地方政府要促进经济发展，依然会绕过政策调控，辗转推动房价走高。而且，一旦货币政策再次松动，资金会毫不例外地流向房地产市场。对于仍对房产感兴趣的投资者来说，未来几年中仍存在一定的投资机会。”

然而，从更长远的视角分析，宋鸿兵则建议那些持有投资型房产的市民切莫抛售得太晚。他继而解释道：“相关统计数字显示，至2025年中国的劳动力人口将达到顶峰，之后逐步迎来人口老龄化时代。这便决定了从现在开始至2020年的8年时间里是投资房产的可行性时间。然而我们不能等到2025年时再开始卖房，因为到那个时候，城市居民中老人一套房，爸爸一套房，妈妈一套房，独生子女自己又买了一套，哪里还需要那么多套房？可想而知，届时市场会存在大量的出货需求，可是卖给谁呢？要知道没有人或只有很少一部分人在接盘。由于供需关系仍是市场基础，所以考虑到这一点，建议大家最好能在2020年前将投资型房产卖干净。”

今年全球股市应该迎来牛市

采访中，聊及今年股市方面的投资机会时，宋鸿兵从全球“货币战争”的角度出发分析说：“全球2012年的股票市场应该是个牛市。对于内地市场，年初的流动性问题已经大有改善，市场资金趋向充裕。而对于外围市场，美联储虽然暗示不急于推出QE3，但其已经许诺将低利率维持到2014年，这在消费品价格上涨的背景下，确立了实际的负利率水平，也就相当于第三次量化宽松货币政策。与此同时，为促进经济回暖解决欧债危机，全球央行都会效仿美国，继续印刷钞票。应该说，这对于股票市场将形成利好环境，如无意外的话2012年股票市场的投资机会应该很多。”

在宋鸿兵看来，美国第三轮量化宽松政策不是会否推出的问题，而是何时推出的问题。因为如果不推出量化宽松政策，美国经济将陷入困境。而且，由于美国的消费者负债过度，没有能力进一步去扩张信贷，且企业也会因为消费者消费能力有限而不敢扩大生产，进而形成了银行系统惜贷的环境，于是便使得那些真正需要钱的人要么没能力借钱，要么不敢借钱。这样一来，大量资金便堆积在商业银行系统，可以说这是美国当前所面临的一个真正难题。

“事实上，量化宽松一和量化宽松二主要是降低了企业和所谓消费者的这种融资成本。在前两轮量化宽松政策实施过程中，我们看到股票市场的好转，其中包括消费者信心的提振及经济数据的好转，这在很大意义上是由于减息造成的。从这种角度看，我们可以将其理解成是一种减轻融资成本所刺激的经济增长。但是通过两轮量化宽松之后，我们发现这种刺激效益是在递减的。当没有新的经济增长的真实增长动力产生时，那么美国经济还能否维持当前的就业好转与经济数据温和增长的良好态势呢？我认为这是伯南克现在最为担心的问题。因为经济增长根本上是源于生产效率的提升，而目前美国整个经济生产效率陷入了一种发展与增长的停滞期。且从历史来看，在过去的100年中，美国曾一度经历了1917年到1927年，1950年到1970年，1995年到2000年，三次生产率增长的高峰期，眼下正好处在一种生产率增长的瓶颈期，倘若没有生产效率的提升，实际上货币政策对经济的影响也仅是短暂而有限的。”宋鸿兵如是说。

黄金仍然是家庭理财必选题

虽说现阶段CPI数据已出现明显回落，但市民普遍感觉生活成本并未跟随CPI的下调脚步而出现较大下滑。那么，未来通胀会否有可能卷土重来？普通家庭又该做好哪些准备呢？在宋鸿兵看来，由于全球联手释放流动性，民众对于通胀问题应随时予以警惕，毕竟实际通胀水平要高于统计局所公布的数据。

宋鸿兵说：“当前全球的货币环境重新进入宽松格局，今年将是包括贵金属、大宗商品、股票等资产价格上涨的一年。而具体到未来家庭理财抗通胀的角度来讲，我依旧认为配置黄金是个必选项。因为黄金价格的走高与金融危机是否结束、美国是否实施第三次量化宽松政策并无关系。它是建立在货币供需关系、世界人口结构之上的既定趋势，因而我个人建议在家庭资产中可配置5%至10%的实物黄金作为长期投资，如果资产较为充裕的家庭可以适当调高这部分比例。”

在宋鸿兵看来，与货币贬值趋势相比，黄金的购买力非常牢靠，倘若用黄金与房子进行兑换的话，1998年在北京三环购买一套100平方米左右的商品房，当时需要花费268个1盎司金币。现如今的2012年，同样地点与平米的房子也只需花费276个1盎司金币，与10多年前相比基本持平。“金价自1999年触底后就一直处于大幅增长状态，虽然去年年中黄金价格出现回调，但随后欧债危机的深化又使黄金价格出现拐点。欧洲央行为挽救欧债危机，向市场两次注入共1万亿欧元，美联储也通过同步展开扭曲操作将短期债券转化为长期债券变相释放流动性。欧美两大经济体通过增加货币发行量的方式解决债务危机的做法，使得市场上的货币流通量急剧增加。这样一来，又再次使黄金、白银价格暴涨。从目前的世界经济形势来看，黄金、白银价格不再是商品价格，而是由货币发行量来决定价格高低。最近几年中国货币供应量年增速远高于GDP的增幅，这就意味着我们的钞票每天都在缩水。因此黄金、白银成为我们储存财富的重要手段之一。而看好黄金的另一个原因是各国银行的负利率。”宋鸿兵预计，未来五年甚至更长的时间里，黄金白银尽管会经历价格起伏波动，但依然是很好的投资品。

此外，展望未来十年，宋鸿兵认为除黄金市场存在较大的投资机会外，与农业相关及与人口老龄化相关的医疗健保行业同样存在着一定机会。他说：“未来十年，农业将成为全球整个经济中最薄弱的链条，不投入全世界就会出现粮食供应问题。因而在A股市场，可以重点关注一些能够覆盖农业和食品工业全链条的上市公司。与此同时，中国正开始进入人口老龄化快速发展期，在此大背景下，医疗健保行业也将脱颖而出，那些能够为老年人提供健保、医疗产品、药品的这些公司将在社会人口老龄化的进程中获得非常可观的利润。”