优秀城市综合体的共性

随着我国经济的高速发展，城市化的步伐越来越大，大量人口向城市集中，城市的土地资源越来越紧张，城市的交通问题日益严重。如何高效的利用有限的土地资源，达到可持续发展的环保目标，改善城市环境，已经成为当前城市发展的一个亟待解决的问题。发展集约型城市成为解决这一问题的行之有效的途径，城市综合体正是基于这样一个目的而被众多的大中城市所推广。那么一个成功的城市综合体应该具备怎样的条件，成功的综合体有什么共同性，让我们详细分析一下。

一个城市综合体项目的最重要的因素就是它的发展定位，能够对优势、劣势、机会和风险进行充分的分析和认识，并知晓市场和竞争环境的优劣是必备条件。一个项目所在地段的场所感和氛围的营造就能很好的体现出它的发展定位。例如北京的三里屯区域的氛围是国际化的、轻松的和个性化的，因而跨国公司的大型办公、大型百货店等主导综合体就和这一区域的场所感有所抵触。而东莞的华南MALL就在意识到这一点后，通过理念上的重新定位而得以成功。东莞华南MALL在初期，单一的照搬欧美郊区的MALL模式，致使购物中心体积太大，住宅未开发，致使人气不足。经过定位的重新调整，由原来的“主题购物公园”调整为“新都市主义国际生活街区”。而从业态上体现为，增加了更多的娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等吸引人气的项目比例，相应的减少了部分购物中心和百货得以成功。而深圳的华润中心的成功源于定位是“不但推销消费商品，而且推销时尚的生活方式。”总的来看运营理念的提出是对一个成功城市综合体定位的最好诠释。

而从功能的角度来看，传统的百货、餐饮、超市等业态已远远不能满足城市综合体的需要。成功的综合体项目往往在功能的设置上是极为考究的。酒店、办公、公园、娱乐会所、公寓、展览、交通出行等综合功能都是一个成功综合体项目所必备的，各功能在独立运作的同时，通过互助互益能够提供更大的效益。不能过分的偏颇于一项功能，调整后的华南MALL在功能配置上就讲究多业态多功能组成复合业态群，以满足一站式的“生活需求”而非一站式的“购物需求”。而从深圳华润中心的例子来看，商业部分在各功能配置比例上所占的比例是最少的，而住宅、公寓、办公、商务和酒店占了绝大多数。我们可以做一个简要的分析，酒店、住宅可以带来高收入的消费阶层，住宅、公寓可以带来稳定的客流量，办公、商务可以为酒店、公寓带来顾客，而这些消费群体最终都会引流到配备的商业项目，如此以来整个循环系统就构成了，功能的配置也趋于合理化。

成功的综合体项目往往容易成为一个城市的地标性建筑，而能够成为地标性建筑，它对建筑的特色设计的诉求就十分强烈了。一个标准的综合体项目必须有高层的、具有相对紧密核心的酒店和办公部分，但是零售业态和餐饮休闲娱乐部分又适合低层的、水平延展的并能据人流布置的空间。一高一低两部分在设计上达到最优化的平衡就非常重要了。例如，纽约的洛克菲勒中心，北京的国贸中心等城市综合体大多采用，单塔或双塔的形式配以简洁风格的低层来达到高低建筑之间的和谐。

除了城市综合体的自身因素需要考虑之外，还有很多外部的环境因素也在一定程度上决定着一个项目的成败。首先要谈的是一个项目的可达性。所谓可达性简单来说，就是它周围的交通便捷程度。大多一线城市的综合体项目都依仗地铁而建，如香港的UNION SQUARE、上海的徐家汇综合体等就是将地铁站规划在自己的地下。此外还有很多项目临近火车站，显而易见的火车站是一个巨大的交通枢纽，对于一个综合体项目来说它的意义一方面在于它的交通运输作用，另一方面是它能给临近的商业项目带来可观的人流量，使项目的可达性大大提高。同时一个城市综合体项目也能反哺交通，在一定条件下缓解城市的交通压力。

其次是地点选择的影响。成功的城市综合体往往都选择在经济发展程度高的国际性大都市的标志性商业圈，国内成功综合体项目大多都选择了北京、上海、深圳、杭州、成都等一线城市，例如北京的三里屯、上海的徐家汇、淮海路等，这些城市的共通点在于，经济发展水平高、国际化进程快、土地资源贫乏、交通压力大等。这些城市的地段的升值空间大，住宅、公寓等功能能够发挥很好的资金回笼作用，为城市综合体的成功奠定了有力的支撑。